业主们必知物业管理常识－－如何算出物业管理费用

　　 业主们必知物业管理常识--如何算出物业管理费用摘要：物业管理项目通常分为三大类。第一个是物业管理，物业管理的核心内容是按照《物权法》中对专有部

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　　 业主们必知物业管理常识--如何算出物业管理费用

　　 ——蔡若焱

　　 业主、甚至业主委员会委员，如果对物业费的构成了解不清晰，就无从了解物业费的构成与价格高低。很多业主拿临近的小区比较物业费贵或者便宜，事实上即便同样规模的小区，物业费也是千差万别的。只有了解物业成本的构成，才能对物业费进行仔细的分析，才能够对物业公司提出明确具体的要求。因为时间关系我只能做一个大致的介绍，这个介绍是建立在我以前曾经参与过的物业分析、评估、谈判的过程中的总结。

　　 最早我也是业委会主任，去年又重新做业主委员会的委员。我们小区第一届业主委员会成立后面临的直接问题就是物业谈判，物业谈判当中涉及最多的问题是所有项目费用的缺口。刚才那位先生提了一个很现实的问题，从物业公司提保安的费用是7500元。这7500元是哪里来的？据我了解7500元是一个岗位的费用，而不是一个人的费用。如果完全符合劳动法，劳动法里规定一周工作40小时，如果6个小时一天就会超两个小时工作，一个岗位应该是四个人。现在很多的小区支付不起太高的费用，一般一个岗位用三个人，这三个人其实是超过劳动负荷的，如果一天一岗四个人，一个人就要工作6个小时。现在的状况是三个人，每人8个小时轮岗没有休息日，超16个小时以后按照双倍工资支付，实际上是用了六个人。

　　 物业管理项目通常分为三大类。第一个是物业管理，物业管理的核心内容是按照《物权法》中对专有部分以外共有部分设施设备进行维护和养护管理。第二是业主服务，包括安全服务和特约服务，比如保安、保洁、入户维修还有社区服务的内容；比如垃圾清运、供电、供水、供暖，这些委托给物业公司有时直接由业主委员会、业主大会负责的，这些也是物业管理最常见的内容。

　　 谈及物业管理时业主委员会不是居民委员会，更应该关注的是设施设备。从精确的点算来讲，一个十亿的小区大概有六、七亿是共有设施设备，如果从概念范化表述买到能够独立支配的仅仅是户门内的空间，换句话说有价值的都是共有的部位。比如说家里的墙属于共有是不能处分的，同时又有义务要维护它，坏了要花钱修。屋面、楼板、基础、外墙、公共照明等一系列的东西都是共有。从这个意义上讲，一个小区专有部分的价值约等于零，如果没有共有部位的维护专有部位是一钱不值。所以共有部分的维护、共有设施设备的养护才是业主委员会和物业公司核心关注的内容。

　　 我们算过一笔帐，一个十亿的小区七亿的财产当中大概有两三个亿是易耗的，这些东西完全取决于管理。以电梯为例，养护管理的好可以用到25-30年，如养护管理的不好，最短3年就需要大修。占总造价60%以上的维修费用就算大修，换句话说等于本来电梯能用30年结果用几年就坏了，所以物业费用核心的用途就是设施设备。在计算过程中从结论来讲每花一分钱的物业费能给业主节省财产价值绝对超过一元钱，但前提是这一分钱的物业费一定要花到业主的身上。

　　 大家最直观的感受是为业主的服务。比如看到保安、保洁、垃圾清运等。但这些服务内容都叫瞬时项目，比如今天保洁没有做好明天做好，对以前和将来没有任何的影响，但是物业管理的管理项目是持续性的。大家首先要明白物业管理做什么，才能明白业主委员会要做什么。从成本角度上分析，物业管理实际上包括几项内容：物料、能源保证、人力资源、管理费用、决定决策（权利人的经费）、税收。这些方面可能在每一个小区有所不同，因为物业合同和规约约定的范围是不一样的。下面我举几个例子，这些例子是为了告诉大家成本是如何构成的。

　　 比如说电梯。电梯的费用构成第一是物料（零部配件）；第二是人力维持，也就是常说的值守，这里值守是两个概念，一个是电梯运营的值守，另外是维护保养；第三是管理成本，表面维持成本和实际发生的成本不一样，比如找了一个水平很高项目经理，可能工资很高但通过他的整合、分配、调度能让物业费发挥120%的工效，请的项目经理是核算的。管理成本包括财务成本，比如收费的财务人员、管理、税收都是必须要考虑的；第四是其他风险规避，物业管理的责任主体是业主，它的核心内容在于一旦出现设施设备的损害性赔偿是由全体业主承担，而不是由物业公司承担。常用的风险规避的方法就是保险，另外就是定期大中修的方式。以上这些构成了电梯的成本，而这些成本摊销到所有的物业管理费里除以建筑面积就是收费标准当中电梯的费用。

　　 从服务项目的成本分析来讲，事实上包括人力的成本，人力成本构成要素包括岗位设置和劳动配制两个方面。比如说一个大门是需要一个单岗还是双岗，一个门双岗一天就要八个人。再比如保安，首先门岗是要有的，其次巡逻岗的设置跟小区的占地面积有关，一般来讲七万平米一个巡逻岗，还有两个岗是大家不注意的一是消防的中控岗。对消防中控岗《消防法》还有一个规定，必须是九个人。最后一个岗位就是监控岗，所有的摄象头是要看守的。从基础的小区配置来讲一般六到八个岗位，如果按照现在保安的一岗三个人配制来，18个保安是最起码的配备，如果按照正规的配制来说需要32个保安。这些都是人力成本配置过程当中要考量的事情。

　　 设备物料。我们可能只

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