擅自聘物业 单个业主状告业委会

　　 “业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”这是《物权法》第七十八条对业主利益进行保护的明确规定,但业主究竟该如何使用这项权利,法律没有明确规定。昨日,西城法院开庭审理了一起《物权法》实施后业主要求业委会撤销决议的案件。庭上被告认为,《物权法》第七十八条所规定的权利是所有业主共同所有,像王女士这样的单个业主是不能单独行使这项权利的。此案法院没有当庭做出宣判。但单个业主真的不能依《物权法》维权吗?业主应该怎样正确与业委会打官司?

　　 案情回放

　　 业主大会被指违法聘物业

　　 单个业主状告业委会

　　 原告王女士为北京市西城区万通新世界广场业主。2006年5月29日,在王女士不知情的情况下,万通新世界广场业主委员会决定与万通鼎安国际物业管理顾问有限公司签订《物业服务合同》,并向包括王女士在内的业主征收每月28.3元每平方米的物业费。业主委员会的这种做法遭到了王女士的严厉反对。

　　 2007年8月16日,业主委员会以书面形式向业主做问卷调查,讨论已签《物业服务合同》是否有效、是否重新签订。2007年9月18日,业主委员会依据8月16日的问卷结果做出《万通新世界广场业主大会决议》,宣布万通鼎安国际物业管理顾问有限公司成为万通新世界广场的物业服务者,物业合同按原合同执行。

　　 王女士认为,业委会在没通知业主的情况下擅自与万通物业签订了《物业服务合同》,并要求自己按照每月28.3元每平方米的标准缴纳物业费,这种行为侵犯了自己的合法权益。在自己表示反对后,业主委员会又试图以《物权法》实施需签新合同为由使之前与万通物业签订的《物业服务合同》合法化。

　　 不仅如此,业委会在整个业主大会召开期间,委托万通物业公司作为业委会操作整个业主大会意见的征集、统计票权等主要环节的工作,致使最终意见表的覆盖比例和统计的公正性存有偏差。该物业公司虚构投票权份数,恶意促使持同意意见的票权数达到法定要求比例,致使原告的合法权益遭受损害。

　　 据此,王女士请求法院确认2007年8月16日的业主大会召开程序违法,投票无效,并撤销业主委员会于2007年9月18日做出的《万通新世界广场业主大会决议》。

　　 律师释案

　　 单个业主有权状告业委会

　　 对于王女士的主张,业委会的代理人认为,《物权法》第七十八条所规定的权利是所有业主共同所有,对于像王女士这样的单个业主不能单独行使这项权利。

　　 那么单个的业主是否可以凭第七十八条规定作为原告单独起诉业委会呢?

　　 北京大成律师事务所律师刘世杰表示,对于业主要求撤销业主委员会的决议,单个业主是可以单独起诉业主委员会的,这是由法律明确规定的。“业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”,这可以理解为,业主委员会做出的决定有可能部分业主觉得受到侵害,而另外一部分没有,甚至可能还有部分业主因此获利,因此只要有一个业主觉得自己的权益受到侵害都可以单独向法院提起诉讼。

　　 业主怎样诉业委会最理想

　　 业主向法院提起诉讼要求撤销业委会决议的大致分为几种情况:

　　 第一,单个业主向法院起诉要求撤销,只要向法院提供相应的证据材料即可。第二,多数业主向法院起诉要求撤销,全体受侵害业主都可成为原告,可由受侵害的业主共同推选一名业主来代为起诉,在这种情况下,法院所做的判决将对所有受到侵害的业主有效。第三,受侵害业主没有推选共同诉讼人起诉,但有业主单独起诉。这种情况下,法院做的判决只对起诉者有效,对其他受同样侵害的业主没有效力。但其他受到同样侵害的业主可以持法院已生效的判决到法院主张权利。

　　 另外,业委会在召开业主大会时,授权有利害关系的物业公司来组织操作也属不恰当。法律虽然没明确规定禁止有利害关系的物业公司参与组织操作,但业委会这样做违背了选举程序。这种做法会使业主产生合理怀疑。

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