解决房地产开发成本核算问题的对策

　　房地产业是一个传统的资金密集型产业，是伴随着中国改革开放的推进而逐步成长起来的。20世纪90年代福利分房制度的终结，从体制上催生和加速了房地产业的发展，30年来的国民经济高速发展和居民收入的持续快速增长，为房地产市场注入了需求的动力，房地产业已经成为国民经济发展的支柱型产业。房地产开发成本值得每个房地产企业关注。

　　一、房地产开发成本的内容

　　房地产开发成本www.fangxiucai.com是指构成房地产商品售出条件的全部投入及包括分摊的配套设施费、环境绿化费和外管网等全部费用。按投入资金的先后顺序分为7个方面：

　　(1)土地征用及拆迁补偿费：主要指取得土地开发使用权而发生的各项费用，包括企业地价及市政配套费，土地征用费，耕地占用税，劳动力安置及有关地上地下附着物搬迁补偿的净支出，安置搬迁用房支出等；

　　(2)前期工程费：主要指取得土地开发权之后，项目开发前期所发生的费用，包括可研、规划、水文地质勘探、测绘、设计、三通一平以及政策性收费，临时设施费支出等；

　　(3)建筑安装工程费；主要是指企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费或以自营方式发生的建筑安装工程费。建筑安装具体包括土建、水卫暖、电器、等方面的人工费、材料费、施工单位按约定取费及税金；

　　(4)基础设施费：主要是指开发小区内的室外道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、环卫、绿化及智能化系统费等工程发生的支出；

　　(5)公共配套设施费；主要是指开发小区内不能有偿转让的公共配套设施发生的支出，如小区的学校、托幼、锅炉房、供暖交换站、上水加压站、自行车棚等；

　　(6)开发间接费：主要是指与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、劳动保护费、差旅费等；开发间接费还包括聘用监理公司的监理费，物业管理完善费；

　　(7)项目贷款利息：根据财政部门有关规定，开发企业的项目贷款，利息可以直接记入成本。

　　二、房地产开发成本核算中存在的主要问题

　　房地产开发企业成本核算主要问题有三个，即成本核算对象的确认、成本费用的归集和分配方法、成本计算周期。根据企业生产特点和工艺流程的不同，一般可以选择品种法、分步法和分类法进行成本核算，由于房地产企业规模和项目开发周期的不同，很难按照一般企业的成本核算方法进行开发成本核算，其存在的主要问题是：

　　1.成本核算对象不明确

　　房地产项目用地一般从几十亩到几千亩不等，属于成片开发，分期进行，产品形态有高层、小高层、公寓、花园洋房、别墅、商业地产等。如何确定开发成本核算的对象？即是以整个开发项目为成本核算对象，还是分片、分期、分产品类型、单栋楼房为成本核算对象《房地产企业会计制度》并未给予明确说明。

　　2.成本费用的归集和分配方法不明确

　　根据成本会计有关知识，属于生产产品直接发生的费用，应直接归集到该产品成本中，属于多种产品共同发生的费用，应通过一定程序先归集费用并采用适当方法进行分配，间接归集到该产品成本中。房地产企业开发过程中发生的建安工程费属于直接开发成本，而土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费和开发间接费均属于间接开发成本，需要进行归集和分配。如何对间接开发成本进行归集和分配？即间接开发成本归集何处？按什么标准分配？《房地产企业会计制度》并未给予明确说明。

　　3.成本核算周期不明确

　　产品成本核算一般按月或按生产周期进行，房地产开发产品由于开发周期长，只能按生产周期核算开发成本。房地产开发成本核算的最终目的是计算出项目的总成本和单位可销售面积的开发成本，以便企业结算出经营利润和应交税金，恰当评价经营管理层的经营业绩。房地产开发工程成本核算周期比较明确，工程竣工验收后即可进行竣工结算，但小区配套设施（如游泳池、菜场、幼儿园、小学、公共停车场等）往往久拖不决或延迟实施，进而影响项目结算。如何确定房地产开发产品的成本核算周期？《房地产企业会计制度》并未给予明确说明。
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　　三、解决房地产开发成本核算问题的对策

　　1.根据不同情况，确定房地产开发成本的核算对象

　　(1)以整个开发项目为成本核算对象。对于开发规模小、开发周期短、一次性全部开发的房地产项目，可以整个开发项目为成本核算对象，特点是成本核算对象的唯一性，不存在成本费用的分配，成本核算周期同项目开发周期一致。如某房地产公司在市中心有30亩土地，拟一次性开发商住楼4栋，该房地产公司可将4栋商住楼合并为一个成本核算对象。

　　(2)以开发标段为成本核算对象。对于开发规模较大、开发周期较长、分期开发的房地产项目，可以按招投标的工程段为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。如某房地产公司有可开发土地300亩，第一年拟开发60亩并分两个标段施工，两个标段就是两个成本核算对象。

　　(3)以开发产品形态为成本核算对象。对于开发产品形态多样的房地产项目，可以各种开发产品形态为成本核算对象，特点是成本核算对象的多样性，成本费用需要归集和分配。如某房地产公司有可开发土地100亩，拟开发TOWNHOUSE、花园洋房、小高层和高层四种产品，四种产品均为成本核算对象。

　　(4)以单个开发产品为成本核算对象。对于开发体量大的单个房地产产品，每个产品就是一个成本核算对象。

　　2.根据不同情况，确定房地产开发成本的归集和分配方法

　　按成本核算对象来归集和分配开发费用，建安工程费属于直接成本，可以直接计算进入项目开发成本中，需要归集和分配的开发费用主要是间接开发费用，间接开发费用按照会计配比原则进行分配。

　　(1)按房地产开发成本核算对象的规划建设面积为标准分配前期工程费、基础设施费、配套设施费。费用发生时记入“开发成本—前期工程费或基础设施费或配套设施费”账户中，待项目正式开发后，按房地产项目规划建设面积进行分配，分别记入有关开发成本对象。

　　(2)按房地产开发成本核算对象的实际占用土地分摊土地征用及拆迁补偿费。企业支付土地征用及拆迁补偿费，记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿费”账户，待房地产项目正式动工开发时，按照房地产项目实际占用土地分配土地征用及拆迁补偿费。

　　(3)按房地产开发成本核算对象归集的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费总额分摊开发间接费。费用发生时记入“开发成本—开发间接费”账户中，待项目竣工时，分配记入有关开发成本对象。

　　(4)对于有些配套设施费用，由于施工期较长，涉及整个开发项目的，可根据施工合同金额暂估入账，再按照开发成本核算对象进行分摊。

　　3.根据不同情况，确定成本核算的周期

　　根据开发项目的不同情况，合理安排成本核算周期。核算周期过长，利润核算虽然准确，但不能及时体现，会影响各年度经营业绩的评价；核算周期过短，利润核算虽然及时，但不准确，也会影响经营业绩的评价。

　　(1)规模大的房地产开发项目，可按开发进度进行成本核算，即以施工标段的开发周期为成本核算期。如，某房地产开发公司正在开发占地100亩、容积率为2、建筑密度为30%的商品房住宅区，该项目分3个标段进行招投标。第1个标段开发占地50亩，施工期（含：建安工程、景观绿化工程、小区道路及市政配套工程等）为3年，第2个标段开发占地30亩施工期为2.5年，第3个标段开发占地20亩，施工期为2年。各个标段施工期即为成本核算周期。

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