关于质量管理体系在房地产开发公司的应用

　　第一节定义

　　房地产开发——是指房地产开发公司根据城市发展和建设的总体规划以及经济、社会发展的要求，以土地或建筑物为对象，按照“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，有计划、有步骤地进行开发建设。

　　相关概念：生地开发；旧城改造

　　房地产开发公司经营特点：投资数额大；建设周期长，投资口报慢；涉及范围广，政策性强；建设地域性强；投资风险性高。

　　第二节基本程序

　　房地产开发公司www.fangxiucai.com项目选址及决策分析→取得开发用地权→拆迁安置、勘测规划设计、筹集资金→工程招投标、建设施工、商品房预售→竣工验收→商品房租售→售后物业管理。

　　第三节项目选址及决策分析

　　一、流程

　　准备阶段：信息收集、大致确定投资区位→现场调研→可行性研究→定址。

　　二、可行性研究

　　1、主要依据

　　1)国家和本地城市建设的方针、政策、长远规划；

　　2)城市总体规划、详细规划；

　　3)城市房地产开发公司的现状，包括当地的住房供应与需求情况，人均居住面积，人均消费水平等；

　　4)自然、地理、气象、水文地质等基础资料；

　　5)有关工程技术方面的标准、规范、指标等资料；

　　6)国家规定经济参数和指标，如定额回收期、折现率、利率、基准收益率等；

　　7)土地利用与规划设计条件等；

　　8)周围的社会环境、基础设施和施工条件等。

　　2、主要内容：项目概况；市场现状及预测；项目建设条件；建设规模及内容；开发建设计划；环境影响及环境保护；公用及辅助设施；投资结算与资金来源；社会及经济效果评价；结论。

　　第四节取得开发用地权

　　一、取得土地使用权的三种形式

　　1.划拨、2.出让、3.转让

　　二、划拨

　　1、可以划拨的土地

　　1)国家机关用地和军事用地；

　　2)城市基础设施用地和公益事业用地；

　　3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；

　　4)法律、行政法规规定的其他用地。

　　2、划拨的程序

　　土地行政主管部门审查→建设单位持建设项目建设书等有关批准文件向主管部门申请→主管部门审查→报企业批准→企业发建设用地批准书→向主管部门核发土地划拨决定书→建设单位申请土地登记。

　　三、土地使用权出让

　　1．出让方式：

　　1)协议出让(非盈利、企业扶持、优惠项目)；

　　2)招标出让(大型区域发展用地、小区成片开发用的)；

　　3)拍卖出让(竞争性强的房地产开发公司、金融业、商业、旅游业用地)。

　　2.协议出让程序

　　受让方申请并提交有关证明文件→双方协商→签订合同支付让金→办理权属登记，领取土地使用证。

　　注：办理出让手续时的资料

　　1）出让土地使用权呈报表；

　　2）人民企业或有关部门的证明文件；

　　3）出让土地的地理位置和规划设计；

　　4）征地拆迁补偿方案、土地开发建设方案；

　　5）土地使用条件、出让合同草案；

　　6）土地管理部门的审查意见。

　　3、招标出让程序

　　公布招标文件及资料→投标→支付保证金→开标、评标→签约→领证。

　　4、拍卖出让程序

　　发布拍卖公告→领取入场证→拍卖→签约登记。

　　四、土地使用权转让(再转移土地使用权)

　　1、形式：出售、交换、赠与；

　　2、转让条件：

　　1）划拨转让：报经有批准权的人民企业审批；

　　2）出让转让

　　A)按合同支付全部出让权、取得土地使用证书；

　　B)按合同进行开发、投资总额达到２５％；

　　C)房屋已形成，应有房屋所有权证。

　　第五节拆迁安置

　　一、特点

　　工作政策性强、涉及面广是开发中的难点。通常由房地产开发公司委托拆迁公司进行，该种拆迁公司在很大程序上行使企业的职能。

　　二、拆迁程序

　　调查了解→逐户走访→编制拆迁方案→申报→审核发证→发出拆迁公告→召开协调会→签订协议→实施拆迁。
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　　三、拆迁补偿方式

　　形式有：产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合等三种形式。

　　四、房屋拆迁安置

　　形式有：一次性安置、临时过渡安置两种形式。

　　第六节勘测、规划设计

　　一、工作流程

　　房地产开发公司确定开发的初步规划→委托设计院进行进一步规划、形成平面方案→确认平面方案→委托勘测单位进行现场地质情况勘测→设计院进行初步设计、技术设计、施工图设计→房地产开发公司参与设计规划中的评审、确认工作。

　　注：建筑设计的主要内容包括：住宅建筑的平、立剖面设计，住宅结构设计，住宅建筑装修和室内设备的设计，住宅设计的工程概算和预算。

　　设计内容：1)居住区建筑规划设计；2)公共建筑规划；3)道路规划；4)绿化规划；5)建筑设计。

　　第七节施工建设

　　一、工作程序

　　房地产开发公司报建、填写工程建设项目报建登记表→工程招投标→核发施工许可证→开工建设。

　　二、报建

　　1应提供的资料有：商品房立项批文、固定资产投资许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、开发资金证明、开工统计登记表等

　　三、招投标

　　1、形式有公开招标和邀请招标两种招投标形式。

　　2、工作流程

　　审查招标工程条件和招标单位资质→招标书的编制与送审→发出招标邀请书→工程标底价格的编制→对投标单位进行资格审查并发放招标书→现场勘测与答疑→投标书的编制与递交→开标→评标→中标→合同签订。

　　四、核发施工许可证

　　建设行政主管部门对施工合同进行审查后，对符合施工条件的发给施工许可证。

　　五、开工建设

　　1、程序

　　成立项目部→委托监理公司管理施工工程、施工队伍做施工前准备→组织图纸会审→三通一平(生地)→施工过程监控及原材料提供→参与分部、分项及隐蔽工程验收→竣工验收。

　　第八节房地产开发项目竣工综合验收

　　一、竣工综合验收的程序

　　初验→核定单位工程质量等级→向主管部门提交验收申请→主管部门验收→验收小组验收后向主管部门提交验收报告→主管部门对验收情况进行审查、发放综合验收合格证→办理交付手续。

　　二、验收的主要内容

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