房地产开发公司的现状及发展趋势

　　作为现代经济的基本单位和资源配置基本手段的公司，必须具备一系列的条件，如：公司的产权界定要清晰，公司必须有充分的自主权，公司要以个人财产或法人财产对公司债务负完全责任或有限责任。这些条件其实也就是我们常说的现代公司制度的基本要求。从这些条件和要求来看，中国的房地产开发公司还存在着很多问题，总体来说还不能很好地满足这些要求。然而，中国房地产开发公司的未来发展态势将在很大程度上决定中国房地产市场和房地产业的未来走势和发展方向，不论是开发商还是企业管理部门都需要对这些问题及其未来发展趋势有一定的把握。

　　一、中国房地产开发公司的现状和问题

　　房地产开发公司是中国房地产公司的主体，目前官方统计的数字是全国近3万家，占中国房地产公司总数的80％多。中国城镇住房制度改革的不断深化，个人购房取代集团购买成为市场交易的主流，以及中国加入世贸组织，对外开放步伐大大迈进等内外因素，给中国房地产开发公司www.fangxiucai.com的未来发展带来前所未有的机遇和挑战。宏观总体来看，目前中国房地产开发公司的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。

　　首先是所有制问题，也就是公司性质问题。尽管国内学者对于国有公司问题的研究如火如荼并日益深化，但却少有人对国有房地产公司问题进行系统深入的研究。实际上，工业国企中的问题和弊端房地产国企中都有，如预算软约束。代理人内部控制，激励机制不合理、普遍存在着人才浪费和公司效率低下等。并且，由于房地产业本身的特点以及它在国民经济中越来越重要的地位而对宏观经济的增长和波动造成的影响更大，如在经济增长中房地产业的重大贡献及其对宏观经济的拉动作用，以及在历次大的经济波动中房地产业所起的推波助澜的作用甚至是决定性的破坏作用，都正在为越来越多的经济学家所重视。

　　房地产国企退出房地产业的速度较之工业国企也许更快一些。上个世纪80年代末90年代初是中国房地产公司发展的初期，国有房地产公司占了绝大多数；随着改革的深入和市场的发展，国有房地产公司的比例逐渐缩小，90年代中期下降至不到50％；到90年代末本世纪初，房地产国企的比例已然降至20％多。然而，即使是只占总数的20％，由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产公司对市场的影响仍然举足轻重。此外，如果加上大部分的集体公司、一部分并不规范的股份制公司——这些公司在性质上其实与房地产国有公司类似，即产权不清晰，公司与企业的边界模糊，此外，其数量在统计资料中无法明确显示——那么由于所有制问题给中国房地产公司发展带来的不利影响从而对中国房地产业的发展的制约效果就更加显著了。

　　其次是规模问题。目前中国房地产开发公司“散、小、差”的特点已是有目共睹。据有关的统计资料显示，全国房地产开发公司平均净资产不足1000万元，具有一级资质的1％多一点，二级资质的不到10％，大多数是小公司或者项目公司。缺少大型房地产公司集团，即使是规模较大的开发公司也是资本少、市场份额小，如上海最大的房地产开发公司——陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司，也只有不到15亿美元的资本市值。据统计，全国房地产开发公司平均每家年开发量只有1.6万平方米，即使最大的房地产开发公司所占的市场份额也不足0.5％。

　　然而，从理论上讲，房地产业所需资金量大、高投入、高回报、高风险的特性，以及房地产开发公司属于资金密集型。管理技术密集型、人才密集型公司等特点，决定了房地产开发行业的进入门槛应该较高。从国际经验看，一般大型房地产开发公司或房企集团是市场舞台的主角，占据市场的绝大份额，如香港“五大”地产商，公司资产市值都在百亿美元以上，占据了香港楼市的半壁江山。与国际经验相比，大陆房地产业进入门槛过低、房地产开发公司规模过小等问题亟待改进。

　　第三是效益问题。从《中国统计年鉴》中的数据看，与“经营总收入”、“商品房屋销售收入”等指标的稳步增长相比，我国房地产开发行业的“营业利润”以及“平均利润率”等指标波动剧烈，不容乐观。我们简单地用“营业利润”除以“经营总收入”得到房地产“行业平均利润率”，可以明显地看出，1992、1993、1994年是中国房地产业发展的高峰，表现在行业利润率上是12%左右；而从1994年开始房地产公司经营利润和行业平均利润率都迅速下降，1996年行业平均利润率仅为0.91％，1997、1998、1999三年更是出现“全行业亏损”，1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16％；2000年才开始“扭亏”为1.62%。
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　　二、中国房地产开发公司的未来发展趋势

　　通过对上述问题的综合分析，我们认为，未来中国房地产开发公司的发展至少有以下八大趋势，即规模化、民营化，制度化、差别化、品牌化，战略化、上市化以及网络化。

　　1、规模化。未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产开发公司向规模化。集团化方向发展，逐渐出现一批执市场之牛耳的“房地产航母”，“房地产大鳄”。其实，目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现，快鱼吃慢鱼也是早晚的事。例如，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1／3的房地产开发公司被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。诸如万科这样的公司，也正努力从其他开发公司特别房地产国企中吸引人才，为公司的扩张做好人才储备。房地产开发“大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟，将大大加快中国房地产开发公司规模化，集团化的步伐。

　　2、民营化。现在看来，不谈“产权”的“市场取向”改革已然不能取得全部改革绩效，产权的明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。此外，房地产本身所具有的“私人物品”特点以及房地产行业高赢利性的特点也是企业退出该行业的一个重要理由，因为企业的职能是经营“公共物品”，在住房问题上主要活跃于住房的“社会保障”领域。企业在这一问题上应态度鲜明，下定决心，所谓“有进有退”的措辞并不能阻止国企将全面淡出中国房地产市场的趋势，房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。事实上，目前民营房地产开发商已经在市场基础好、发育快的地区如广州、深圳等地迅速崛起，“后发而先至”，并逐步从市场的“少壮派”向“实力派”转变。例如，在广州市新近评出的房地产综合实力30强中，民营房企占了近一半，而在前10名中，只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。

　　3、制度化。制度化是公司发展规模化，民营化的制度基础和保障，加强公司内外制度的建设是中国房地产开发公司下一步的重点，加入世贸则加速了这一进程。改革以来，我们在制度建设、市场规范和公司发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范，远未能与之“接轨”。一言以蔽之，中国房地产业的各方面仍然显得“乱”，典型的不合理制度如房地产定价制度、土地征用制度，公司内部激励机制等。未来中国房地产开发公司将按照现代公司制度的基本原则，加强房地产公司内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，公司的内部运行和组织以及公司的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。

　　4、差别化。由于我们长期处于“卖方市场”，房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同质化，推广方式同质化……。然而如果认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现，目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期，这是宏观大势；从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的，有时还变得很快，开发商如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。所谓“得客户者得天下”，研究消费者行为偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成自己独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来中国房地产开发公司必须认真思考的一个主题。

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