中国房地产开发公司成长障碍与对策的研究

　　房地产开发公司，是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。是我国房地产企业的主体，通过组织开展投资决策、规划设计、风险控制、市场营销等活动，向社会提供符合市场需求的房地产商品，其运行的状况直接决定了房地产行业的发展状况。

　　一、中国房地产开发公司分析

　　1.房地产开发公司发展迅速。我国房地产开发公司的队伍是随着房地产市场的发展而不断壮大起来的。

　　1986年全国房地产开发公司仅有0.19万家，到2003年已增加到3.71万家。其发展过程可以划分为三个阶段：(1)第一阶段为1986-1991年。我国房地产市场初步发育，房地产开发公司数量增长缓慢。(2)第二阶段为1992-1996年。1992年我国房地产开发公司数量开始出现快速增长势头，仅当年就增加0.84万家，房地产开发商队伍首次突破1万家。1993、1994、1995年开发商队伍仍在膨胀，但是增幅逐渐减缓。到1996年，我国房地产开发公司数量出现锐减，当年全国房地产开发公司为2.13万家，比1995年减少1.22万家。(3)第三个段为1997年-至今。房地产开发公司www.fangxiucai.com数量出现稳步增长局面。
 　　
　　2009年中国经济复苏的一个重要拉动力是房地产市场的投资和市场繁荣。但是，伴随着房地产市场的繁荣的一大恶果是房价高涨，截至2009年12月，中国房价上涨达到了18个月以来的最快速度。房地产市场成交量和房价的双双上涨的原因是多重的，但其最大的推手是住房的投资投机行为。住房交易的投资投机行为导致了房地产市场的泡沫化倾向越来越严重。

　　2.国有、集体房地产开发公司数量逐年减少，民营、股份制企业不断增加。

　　1998年我国房地产民营企业家、集体企业和民营及股份制企业分别为0.80万家、0.45万家、0.75万家；2003年国有和集体企业分别为0.46万家、0.22万家，与1998年相比，分别减少了42.7%、51.4%，而民营及股份制企业则为2.63万家，增长了252.9%。国有房地产企业所占比重由1998年的39.9%下降到2003年13.8%，集体企业由22.7%下降到6.7%，民营及股份制企业则由37.4%上升到79.6%。截至2006年底，房地产中央级企业数目前已缩至12家。

　　3.我国房地产开发公司的数量多、规模小，没有形成规模经济。

　　2002年全国具有一级资质的房地产开发公司的比例只有1.2%，一、二级资质企业总数不足10%，大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业。2005年我国房地产开发公司达到5.63万家，资产总计7.22万亿元，平均资产总额仅为1.28亿元，全国平均每个房地产企业年均竣工面积只有0.95万平方米，房地产企业的整体规模较小。而作为房地产企业中实力较强的上市公司中的十强，其平均总资产也只有60亿，与国外几十亿、上百亿美元的大型房地产公司比较相差甚远。

　　二、房地产开发公司成长的影响因素

　　在企业成长的有关理论中，EdithT.Penrose基于资源的企业成长理论，强调中小企业成长的速度是由内部管理能力决定的；Gibrat发现新兴的小规模企业成长速度更快；DavidC.McCleand主要分析企业家特点、企业战略与中小企业成长的关系，强调企业家型的中小企业表现出更强烈的成长欲望和成长业绩；以WilliamR.Sandberg为代表的一批学者研究企业家、企业战略、产业结构、组织结构等因素与中小企业成长绩效之间的关系，结论是企业战略和产业结构特点直接影响中小企业的成长。事实上，企业在成长的过程中也伴随着各种挑战和危机，各种因素成为企业发展壮大的障碍。上述企业成长的理论同样适用于房地产开发公司，房地产开发公司具有一般企业成长的共性，同时又具有鲜明的个性。

　　1.制约企业成长的一般因素

　　(1)治理结构的限制。

　　要促使中小企业快速成长，需要相应的组织机制。根据张玉利教授和任学锋博士在对天津市万户小企业进行调研之后得出的结论：比较而言，有限责任公司、股份有限公司、私营企业、独资企业等性质的中小企业成长速度更快，全民所有制中小企业成长性最差。处于不同行业的中小企业存在着成长性的差异，但不明显。我国房地产行业由于发展的时间比较短，中小型企业占到了绝大多数，企业在由小到大的发展过程中，治理结构的选择显得十分重要。在房地产企业创办初期，由于企业规模较小，功能明确，业务单一，采用集权型的组织结构和家族式管理有其必要性，优点是权责清楚，指挥统一，运作效率高。但随着企业发展到一定规模，企业业务日趋复杂，机构逐渐趋于膨胀，管理成本增加，管理效率下降，又会成为更大竞争力形成的阻碍。尤其是那些已经完成了原始积累，开始新一轮高速增长的企业，这个问题显得更为突出。

　　(2)缺乏高素质的人力资源。

　　企业的日常运作与预期目标最终是靠人的努力来实现的，企业之间的竞争实质上是人的竞争。中小企业的经营者(许多也是创业者)自身的素质在很大程度上决定着企业的竞争力状况，与此同时，员工队伍的素质与能力在很大程度上也制约着企业的业绩与发展前景。随着企业的发展壮大，尤其是当企业从单一产品生产经营模式向跨地域、跨行业生产领域转型，实行多元化发展时，就更离不开管理人才(包括技术工人)、科技人才和市场开拓人才。一支训练有素、团结进取的人才队伍不仅能使成长中的企业轻松度过发展过程中的难关，也是企业更进一步发展和壮大的保证。

　　(3)企业文化难以建立。

　　优秀的企业文化是成功企业的共同特征。企业文化能在企业内部凝聚共识、减少内耗，形成共同的价值观念，锻造一支团结、协调的员工队伍。而这对于生存环境瞬息万变、企业行为短期化发展中的中小企业来说更是难能可贵。房地产企业特有的地域性、流动性，使得企业必须面对不断变化的新环境、新任务，如何修炼出独特的企业文化是十分具有挑战性的一项任务。

　　2.影响房地产开发公司成长的特殊因素

　　(1)融资能力的限制。

　　企业的发展和壮大，离不开充足的资金支持，这一点对房地产企业尤为重要。房地产开发活动需要大量资金的先期投入，且回收期长，如果没有金融支持，房地产很容易发生资金周转困难甚至财务危机。从国内外来看，银行贷款普遍是房地产企业的一项重要资金来源，大约占企业开发投入总额的1/4-1/3。当前，我国房地产开发资金约有60%来源于银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。在我国房地产行业中，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房地产开发资金直接融资占较小比例。

　　融资，不单纯是为建设和发展聚集资金的问题，它实质上是一种以资金供求形式表现出来的资源配置过程。所谓融资方式，是由资金供给部门向资金需求部门转化的途径和渠道。综合有关专家对房地产融资的研究成果，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。即开发企业利用企业现有的自有资金来支持项目开发，或通过多种途径来扩大自有资金基础。内部融资不需要实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，内部融资的成本远低于外部融资，因此是首选的融资方式。内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。对开发企业来说，预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者，虽可能会丧失一些未来利益，但相对于总体利益终究是微不足道的。房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金是通过外部融资获得。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式。目前主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

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