中国房地产开发公司成长障碍与对策的研究

　　经过25年的改革，中国房地产市场融资渠道单一的局面仍未根本改变，这是不争的事实。房地产融资除银行贷款外，目前可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等。但各种融资方式均有一定局限性。

　　(2)政策环境影响大。

　　由于我国房地产市场制度的不完善，房地产行业发展明显受到政策的影响。为解决近年来我国房地产行业发展中暴露出来的问题，规范行业发展，国家出台了一系列旨在促进房地产业规范、健康发展的政策。2003年以来，国家先后出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》、《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、国土资源部《关于加强土地供应管理，促进房地产市场持续健康发展的通知》、建设部等7部委联合发布的《关于做好稳定住房价格工作的意见》等一系列重要政策措施。上述措施直接调控对房地产开发公司息息相关的银行信贷、土地供给、市场秩序等，对房地产开发公司的影响十分显著。
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　　三、实现房地产开发公司健康成长的对策分析

　　1.不失时机地推动企业治理结构的升级和演变。

　　对于创立时间不长的中小型房地产开发公司而言，伴随着企业业务的扩展，如何实现企业组织结构的相应变化是十分重要的课题。一般来说，这类企业的组织结构普遍存在着规范化、标准化、职业化程度低的问题，经营决策高度集权，企业内部关系复杂。这些问题如果得不到妥善解决，终究会成为企业进一步发展的掣肘。

　　企业组织结构整体形态主要有以下几种：直线型结构、职能型结构、直线职能型结构、事业部结构、矩阵结构、网络型结构及集团控股型结构。目前，国内的房地产企业较多沿用职能型组织结构，但也有部分公司正在实现由职能型向事业部结构或矩阵结构转变。房地产开发公司中较多采用的是U型组织结构和M型组织结构(曹振良，2003)，实际上就是职能型结构和事业部结构。

　　职能型结构能够充分发挥专业化分工的优势，将具有相近专业技能的人组合在同一个工作部门中，有利于相互之间的交流沟通。同时，各职能部门围绕着组织的总体目标开展工作，有利于高层主管的集中决策、统一指挥。但是，这种组织结构下各职能部门之间缺乏协调，特别是当职能部门也能对下级单位发布指令时，会破坏命令的统一性。事业部制的优点在于建立了一种绩效导向型的体制，总公司关注和考核各事业部的经营效果而非营运过程，既鼓励了各事业部经理积极进取的精神，又使总公司的高层主管摆脱了日常管理事务，能够集中精力于组织的长远发展和战略规划的决策，从而实现了集中决策、分散经营，使企业的经营更加灵活。其缺点在于增加了管理费用，如果事业部独立性过强，会削弱组织的整体实力。

　　同时，房地产企业对环境依赖程度非常大，受政治、经济、人文、技术等诸多因素影响，这就要求组织结构具备高度开放性、有效协作性和分权等特征。房地产企业经营过程中的大量工作是根据不同的环境和信息，提供不同的解决方案，任务具有较强的变化性和多样性，这就要求组织设计不能过于规范化和集权化，而要求中等控制幅度和大量的横向沟通。在这种情况下，矩阵制和网络型组织结构能够更好地适应不断变化的市场环境。

　　2.建设企业顺畅的融资渠道。

　　2003年以来，随着土地市场交易的不断规范化及“121号”文件抬高房地产企业资金门槛，以往房地产企业“大项目、小资金”运作方式已不适应现行规则，如何融资成了房地产企业最先需要解决的核心问题。房地产开发公司的资金来源于两个方面：自有资金和外来的债务型或权益型资金。目前，房地产融资除银行贷款外，可以采用的还有信托融资、发行企业债券、发行股票并上市、股权投资、产业基金等。现在我国房地产企业的自有资金只占到很小的一部分，绝大多数资金来源于外来的债务型或权益型融资。过分依赖于银行资金，不仅增大了资金成本，也使企业面临较高的风险。为降低资金使用成本和分散风险，房地产开发公司需要积极规划建立多元化的融资渠道，信托、上市、基金等都可以成为企业的资金来源。企业通过多渠道组合融资，为企业发展提供充足稳定的资金支持。

　　3.积极打造企业的核心竞争力。

　　现代企业的竞争，不单纯是规模与价格的竞争，最根本的在于企业核心竞争力的竞争，竞争的实质是看谁能赢得持续的领先优势。这就要求企业以不断提高核心竞争力作为长期制胜之本。房地产企业的竞争力指标体系可以概括为硬力系统和软力系统。硬力系统是指房地产开发公司所拥有的生产要素、企业规模及区位状况所构成的综合体，具体包括聚积力、资本力、劳动力、科技力、区位力和产品力；软力系统是指房地产开发公司的内部运行环境的综合体，具体包括制度力、管理力和文化力。房地产开发公司可以从上述硬力和软力两个层面，积极打造核心竞争力。其中，通过积极塑造企业文化以构建企业核心竞争力具有突出的意义。企业内部活的因素是人，企业文化对企业内部资源的整合，最关键的是对人力资源的整合，对企业员工精神的塑造。同时，通过企业文化的创新，可以发现、选择、利用外部资源。创建企业文化应从建设开放合作的文化、学习型文化、适应性和能动性的文化等入手。房地产开发公司以企业文化建设为突破口，全面塑造和提升企业品牌形象。同时，实现管理理念的创新、企业制度的改善、科技的进步和产品的升级，积极打造企业核心竞争力，这是实现企业持续发展、不断壮大、走向成功的根本途径。

　　4.建立行业自律机制.

　　房地产开发公司建立行业公会或商会在满足会员发展需要、维护会员合法权益、参政议政等方面有着企业不能替代的作用。当务之急是要健全行会自律组织体系，通过建立专门委员会和专业委员会，既可以对行业实行自律管理，又可以为会员执业活动提供研究、咨询和指导服务。要建立和健全行规和惩戒性制度，如行业的执业标准、职业道德规范等。目前有谈话提醒制度、业务报备制度和年检制度，还要考虑建立行业诚信档案、业务质量检查指导制度.此外自律管理还要解决自律性惩戒的问题，包括惩戒的种类和程序的设置、惩戒的效力的保证、与惩戒相关的各类委员会的建立等。

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