案例分析：北京暴雨激化小区管理矛盾

　　 案例分析：北京暴雨激化小区管理矛盾摘要：接下来是处理业主们的投诉，首当其冲的便是机动车被淹问题。对此王晨特别委屈，在他看来，物业公司已经尽到了管理义务

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　　 案例分析：北京暴雨激化小区管理矛盾

　　 2012年7月21日，一场61年未遇的暴雨袭击了北京，使这座内陆城市汪洋一片。不少人被困在了大街上，但有些在家未外出的居民，也未能幸免。作为北京某商业住宅项目的物业经理，王晨早在7月17日就接到总部的通知——北京近期将有强降雨，要求紧急做好防汛准备。此时，王晨立刻召集全体工作人员开会布置了工作，并安排演习。然而，面对这个使用已经超过10年的楼盘，王晨心怀忐忑，生怕有任何一个被自己疏忽的角落，导致社区内的居民人身和财产安全受损，也导致公司蒙受损失。

　　 天空的颜色一天比一天沉，王晨的心也随着沉了下去。虽然，他一直祈祷这只是虚惊一场。

　　 防汛准备

　　 首先是检查设备机房，尤其是配电设备。从业超过十年的王晨明白，配电室就如整个小区的心脏，任何紧急关头，如果配电室出现工作障碍，将意味着其他各种救援设备都将无法启动；并且，如果断电，尤其在晚上，社区内居民会陷入恐慌，那时候秩序将难以控制。而基本上所有小区的配电室，都在一层甚至地下，这是最容易被水淹没的地方。而且老一点的小区，很有可能存在电线老化问题，王晨要求手下的维修人员对关键部位一一检查清楚。

　　 其次是排污排水系统。面对一场预期的暴雨，这里显然至关重要。然而，这也是最让王晨头疼的地方：对于社区内所谓的小市政来说，其规划设计已经在建筑房屋的时候建设好，如果存在设计缺陷或者质量问题，物业公司在接手时很难改变；而有些居民在日常生活里不加注意，将污水垃圾随意倒进小区街边的排水沟，或者倒入自己的排便管道等，也是容易造成堵塞的隐患。在这一点上，王晨平日里就比较注意，尤其每年进入汛期的时候，他都安排清洁公司定期对此进行管理。

　　 还有个关键的地方，也是让王晨比较忐忑的地方，就是地下车库。王晨所管理的小区，是比较高档的商业小区，辖区内有不少高档汽车。这次紧急通知后，王晨迅速多购置了几台潜水泵。另外，王晨还安排检修人员，对现有的排水泵进行检测，以保证工作正常。

　　 剩下的工作，便是些琐碎的了。例如，购买更多的沙袋，由每个楼的管家搬运到楼前，如若一楼以及电梯底坑进水，可即时使用阻挡；给各部门工作人员分工并演习，保证在接到业主报警后五分钟内赶到现场；甚至购买了一批簸箕、水舀子、水桶等，以备不时之需。

　　 最后一步，便是统一给业主发短信，提醒业主近期将有暴雨，请业主们注意防雨防汛，同时，请务必积极配合物业的检查工作。一切准备就绪，王晨才松了口气，但是心中的不安始终没有散去。

　　 紧急抢险

　　 该来的终究还是来了。

　　 21日是周六公休日。中午前后，北京部分地区开始出现不同程度的降雨，那时虽然还没有到暴雨的程度，但王晨已经决定赶回单位。果然，傍晚十分，暴雨渐至。广播和电视里的新闻所报道的北京城区，已经一片混乱。而下午到单位时，王晨就开始要求各部门启动应急措施，各就各位。

　　 事情并不如想象中顺利。随着雨势越来越大，地下车库入口处上下两道排水沟，明显已经不能够及时将急流的雨水排泄出去。此时的王晨迅速要求各楼层管家通知有车业主下楼，将车挪出地库，并挪至小区内地势较高的地方。另一方面，随着流到车库里的水越来越多，排水泵以及临时的潜水泵，已经超过负荷，于是王晨亲自带头组织工作人员拿水桶、水舀子、簸箕等进行人力排水。

　　 而此时，每栋楼的管家则关闭了电梯主电源，防止电气短路，避免设备损坏。同时采取溜车的方式，将电梯停于最高层，防止水浸泡电梯轿厢及其电气等设备。然后挨家挨户敲门通知电梯停驶。

　　 就在大家都忙着的时候，巡逻的保安打电话给王晨，报告小区内有一处排水管因不堪重负，产生爆裂。根据公司的要求，如遇到辖区内大型公共设备修理应向上报批，以另外申请资金等。但眼下肯定已经来不及，经过短暂的犹豫后，王晨决定立刻挖开路面，对水管进行简单修理和控制。

　　 而这一切在王晨看来，都还不是最紧急的方面。在他心理，更担心的是业主房屋是否漏雨，或者出现其他问题。以往，王晨所管辖的小区内，有人违反业主公约，私自封阳台或改变屋内结构等，这些都是隐患，并且难以掌控。为了更好地保障业主房屋的安全，王晨主动着急业主大会，将有意愿封闭阳台的住户进行登记，并协助业主对所聘请的施工单位进行资质核查等，以保障质量。

　　 但是，对于小区内一些房屋产生的楼体裂缝等问题，还是给少许业主造成了一些麻烦。漏雨导致的墙体受损，甚至家具装修等被破坏，都成了业主报警和投诉的理由之一。对此，王晨也只能奋力抢修，后续的事情还来不及细想。

　　 灾后纠纷

　　 22日凌晨，雨势渐小。

　　 忙了一天一宿的王晨和部下们，总算稍稍松了口气，但麻烦似乎并没有打算放过他们。作为资深物业经理的王晨心里也明白，这样一场灾难发生，善后的工作压力会更大。而即使如此不眠不休，毕竟还是造成了一些损失，他所领导的团队，全年的奖金都可能泡汤了。

　　 没有来得及休息，王晨赶紧给总部写报告。首先要解决的，就是爆裂水管以及楼体裂缝等的修理费用问题，甚至还包括因为楼体裂缝所造成的业主损失赔偿。这部分修理费用本可以通过大修基金来解决，但现实情况却不容乐观。大修基金的申请使用，需要到相关部门去办理，手续非常繁琐，即使能顺利获批，大概也要经历至少半年以上，那时候再进行维修早来不及了。

　　 而且在这中间，还存在这着一个责任认定的过程。例如开发商的房屋质量问题，原则上来说，开发商在交付房屋的时候已经得到了第三方质量认定书，但存在问题的新房依然不少。另外，房屋主体质量超过十年，内部一些设施超过两年，就已

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