业主组织培训资料(1)--业主共同作主的核心理念要点

时间:01-27 20:25:06 浏览:6899来源:http://www.fangxiucai.com分类: 房地产培训

   业主组织培训资料(1)--业主共同作主的核心理念要点摘要:全小区共有的实物资产的使用维护——保洁、维修、绿化养护、保安,这些打理所干的活,是全体业主都一样享受的服务

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   业主组织培训资料(1)--业主共同作主的核心理念要点

   业主相处-共同作主的核心理念要点

   业主共同享有“共有权”和行使“共同管理权”

   共同所有,同权享受

   共同使用,合伙出钱

   阳光运行,共同监督

   放开建议,程序决定

   意见表达,实名负责

   多数决定,保护少数

   一、共同所有,同权享受

   小区里的:

   楼栋地基屋面防水;花花草草树木绿地;通道场地停车位;水泵窨井排水管道;业主们商议事情开会的会所,等等,这些实物财产,都是全体业主共同所有的;

   所以,对共用部位:

   “先使用业主就永远使用”是行不通的;

   获得便利的人应该给其他业主公平补偿。

   二、共同使用,合伙出钱

   以清扫、维修费用为例:

   业主室内专归一户使用,室内维修水电消耗等,单户业主出钱;

   单元楼道,本单元业主使用,维修和用电消耗等,全单元分摊;

   一幢楼共有共用,维修费用由整幢楼业主按单户面积比例出钱;

   全小区共用部分,维修费用由全体业主,按单户面积比例出钱。

   全小区共有的实物资产的使用维护——保洁、维修、绿化养护、保安,这些打理所干的活,是全体业主都一样享受的服务,全体业主就要合伙出钱。

   三、阳光运行,共同监督

   城市住宅业主之间没有亲缘关系,没有企事业单位的同事或上下级关系,没有业务关系、没有朋友关系,在完全陌生的情况下,要使用维护共同财产,所以,维系“信任”唯一的依靠就是公开透明、共同监督。

   公开透明——必须要公开清晰的内容包括:

   共有资产(实物资产和资金存量情况);

   开支情况(维修资金和共有收益的开支;酬金制的费用开支);

   收益情况(实物资产的使用收益和资金增值);

   决策情况(业主大会决定、业委会等机构操作过程记录)

   共同监督——监督的依据与方式:

   各项操作事务,决定与执行的运行依法共同制定明确的依据(议事规则、管理规约);

   业主大会批准的业委会计划和通过的预算;

   任何一位业主都可以查询、复制、抄录的权利

   四、放开建议,程序决定

   业主们不同的喜好、生活习惯和对小区怎么管理才更方便、安全、更划得来,会有很大差距,评价也会很不一样,众口难调,意见不一怎么办?

   放开建议而非压制——每户业主都有权建议,所以要相互听取,而不是拒绝理睬或相互责骂

   充分表达程序决定——七嘴八舌不同意见,经过充分表达,相互理解各个不同意见的利弊权衡,就可以依程序、按比例,汇集综合建议,形成表决意见,投票做出决定

   五、意见表达,实名负责

   为了保证每个业主的建议权,又能避免情绪化对立,所以有必要采用实名的方式,让每个提意见的业主尽量冷静客观,用事实和逻辑论证自己的建议;对自己的言论负责任。包括

   在小区论坛网站、公告栏,向其他业主介绍自己的方案建议;

   定期在小区进行议事讨论;

   提示避免相互辱骂,恶意讥讽,而是鼓励业主提出自己认为更合理的建设性建议方案

   六、多数决定,保护少数

   业主之间存在着利益不一致,首先应该共同遵守约定的程序,执行法定比例的投票决定;

   但,这种多数票的决定也不能侵犯少数人的正当权益,所以,也应该避免对少数人明显不合情理的权益侵害。

   ——因共用部分缺乏维修对少数人利益造成损害,可能多数人决定,拒绝花钱维修解除侵害

   例如顶楼业主遭受共用屋面漏雨的损失(如果屋面露天平台在开发商销售的时候就已经界定给的了顶楼业主,是专用权部分,那就不再属于共用屋面),顶楼以下的业主拒绝动用维修资金,那么,多数人的拒绝决定,就侵犯了少数业主权益,该顶楼业主就可以依法起诉共有权人侵犯了自己的权益。

   ——少数人无法从共用部分的运行开支或更新开支中受益,或收益较少的业主比例很小

   例如,一楼业主无法从电梯运行中受益;多层无电梯的业主也不从高层电梯运行中收益,但是如果多层业主人数不足1/3的话,那么多数人决定的费用分摊方案就可能不合情理。粗粝这种利益矛盾,应采用情理之中的“收益-付费匹配原则”,不受益的不付费,少受益的少付费,多受益的多付费,这种比例


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