投资分析培训讲义

　　 一、概论

　　 1、房地产投资定义:以取得房地产收益为目的,投放一定量的资金,用于开发经营房地产的行为。

　　 2、房地产投资的特征:

　　 ⑴投资需用量大

　　 ⑵投资合作性强

　　 ⑶投资回收期长

　　 ⑷投资风险大

　　 ⑸投资回报率高

　　 ⑹投资技巧性强

　　 二、投资动态分析方法

　　 1、资金的时间价值

　　 ⑴资金时间价值的含义

　　 ★资金随时间的延续而变化,其变化的幅度就叫资金的时间价值。

　　 ★资金的运动规律就是资金的价值随时间的变化而变化,其变化的主要原因有:通货膨胀、货币贬值;承担风险;货币增值。例如今年的1元钱与明年的1元钱不等值。

　　 ⑵单利与复利

　　 单利:利息与时间成线性关系,及只计算本金的利息,而本金产生的利息不再计算利息。

　　 复利:借款人在每个计息期末不支付利息,而将该期利息转为下期的本金,下期再按本利和的总额计息,即不但本金产生利息,而且利息的部分也产生利息。

　　 单利没有反映出资金运动的规律性,不符合扩大再生产的实际情况,因而通常采用复利计算。

　　 2、资金时间价值换算的基本公式。

　　 F=P·(1+i)n

　　 P表示现在时点的资金额;

　　 i表示资本的利率;

　　 F表示n期期末的复本利和;

　　 3、年等值与将来值的互换算

　　 F=A·[(1+i)n-1]/i

　　 A表示每期末支付的金额;

　　 F表示第n期末的复本利和;

　　 4、年等值与现值的相互换算

　　 P=A·[(1+i)n-1]/ i(1+i)n

　　 A表示每期末支付的金额;

　　 P表示现在时点的资金额;

　　 5、基本计算公式的假定条件

　　 ⑴实现方案的初期投资假定发生在方案的寿命期初。

　　 ⑵方案实施中发生的经营性收益和费用假定发生在计息期的期末。

　　 ⑶本期的期末为下期的期初。

　　 ⑷现值P是当前期间开始时发生的。

　　 ⑸将来值F是当前往后的第n期期末发生的。

　　 ⑹年值A是在考察期间间隔发生的;当问题包括P和A时,系列的第一个A是在P发生一个期间后的期末发生的;当问题包括F和A时,系列的最后一个A与F同时发生。

　　 6、例题

　　 7、名义利率、实际利率与等值

　　 通常复利计算中的利率一般指年利率,计息期也以年为单位。但实际上,计息期也可能是半年、季、月。当年利率相同,而计息期不同时,其利息是不同的,因而存在名义利率和实际利率的区别。

　　 例题

　　 设年利率为12%,存款额1000元,期限为一年,试按:一年一次复利计息;一年四次按季度3%(12%÷4)利率计息;一年12次按月利率1%(12%÷12)计息。这三种情况的本利和分别为:

　　 一年一次计息F=1000×(1+12%)=1120(元)

　　 一年一次计息F=1000×(1+3%)4=1125.51(元)

本文关键字：投资分析  房地产培训，房地产培训