温州市物业管理办法

　　业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算;但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。单个物业登记有两个或者两个以上所有权人的，自行确定一名业主为投票人。

　　专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

　　第二十一条 业主大会可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。

　　业主或者业主代表因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

　　第二十二条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金以及决定改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意。

　　业主大会决定制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，选聘和解聘物业服务企业，决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

　　第二十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

　　业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。经物业管理区域内20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

　　第二十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日前通知全体业主，同时告知相关的居(村)民委员会。

　　业主大会筹备组或者业主委员会应当做好业主大会会议记录。

　　第二十五条 业主大会的决定，应当在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会议事规则和管理规约，应当抄送全体业主。

　　第二十六条 业主委员会成员在常住业主中选举产生。业主委员会成员由5人以上单数组成，最多不超过15人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

　　业主委员会成员应当符合下列条件：

　　(一)具有完全民事行为能力;

　　(二)遵守国家有关法律、法规;

　　(三)遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务;

　　(四)热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;

　　(五)具有一定的组织能力和协调沟通能力;

　　(六)具备必要的工作时间。

　　第二十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：

　　(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;

　　(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

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　　(四)监督管理规约的实施;

　　(五)业主大会赋予的其他职责。

　　第二十八条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案：

　　(一)业主大会会议记录和会议决议;

　　(二)业主大会议事规则;

　　(三)业主管理规约;

　　(四)专项维修资金的使用续筹方案;

　　(五)业主委员会成员的名单;

　　(六)解聘或者续聘物业服务企业的决议。

　　业主委员会备案的内容发生变更的，业主委员会应当在变更后30日内重新备案。

　　物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和业主委员会印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

　　第二十九条 业主委员会会议由主任召集，主任因故不能履行职责时由副主任召集。有业主委员会1/3以上成员提议，应当召开业主委员会会议。

　　业主委员会会议应当有过半数成员出席，作出决定应当经全体成员过半数同意。业主委员会可以邀请业主代表、社区负责人列席会议。

　　第三十条 业主委员会需要讨论决定的事项，应当于会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和非业主使用人的建议和意见。

　　业主委员会应当做好业主委员会会议记录，由出席会议的成员签字并加盖业主委员会印章。

　　业主委员会应当在作出决定之日起3日内，将决定事项以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。

　　以业主委员会名义发布信息，应当经业主委员会集体决定，并加盖业主委员会印章。

　　第三十一条 业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定，并建立活动档案，供业主查询。

　　第三十二条 业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

　　业主委员会应当定期在物业管理区域的显著位置公布经费收支等情况，接受全体业主监督。

　　第三十三条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规、规章和本办法的规定。

　　业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。

　　业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以向街道办事处、乡镇人民政府或者物业主管部门投诉，也可以依法请求人民法院予以撤销。

　　业主委员会超越职权作出决定侵害业主合法权益的，由签字同意的成员承担相应的法律责任。

　　第三十四条 业主委员会及其成员不得有下列行为：

　　(一)收受物业服务企业以及利害关系业主提供的报酬或者其他利益;

　　(二)本人、配偶以及近亲属在聘请的物业服务企业工作;

　　(三)以业主委员会或者业主大会名义提供担保;

　　(四)违反法律、法规、规章和管理规约。

　　第三十五条 业主委员会成员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其成员职务，并提请下次业主大会会议决定终止其成员职务：

　　(一)不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正的;

　　(二)一年内3次无故缺席业主委员会会议的;

　　(三)存在本办法第三十四条情形之一的;

　　(四)其他原因不宜担任业主委员会成员的。

　　业主委员会中止成员职务的，应当听取当事人的陈述、申辩，并记录归档。

　　第三十六条 业主委员会成员有下列情形之一的，其成员职务自行终止：

　　(一)不再是本物业管理区域业主的;

　　(二)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈的;

　　(三)因疾病或者其他原因丧失工作能力的;

　　(四)因违法犯罪等原因不能履行成员义务的。

　　第三十七条 业主委员会成员职务中止或者终止的，业主委员会应当在本物业管理区域的显著位置公告，并按照本办法第二十八条规定向物业主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

　　职务中止或者终止的业主委员会成员，应当自公告之日起3日内将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交业主委员会。

　　第三十八条 业主委员会每届任期为3—5年，具体任期由业主大会议事规则确定。

　　业主委员会应当在任期届满2个月前，召集业主大会会议，完成换届选举。

　　无正当理由逾期未换届的，物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府督促业主委员会在任期届满之前完成换届选举。

　　业主委员会自行解散或者任期届满仍未换届的，物业主管部门应当会同街道办事处或者乡镇人民政府指导业主成立换届筹备组，召集业主大会会议，完成换届选举。

　　第三十九条 业主委员会应当自任期届满之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物等移交新一届业主委员会。

　　第三章 前期物业管理

　　第四十条 建设单位应当按照规定通过招投标的方式择优选聘具有相应资质的物业服务企业。

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