沈阳市住宅物业管理规定

签订物业服务合同可以参照建设部示范文本，约定物业服务范围、服务项目、收费标准、双方的权利和义务、违约责任等内容。

第二十六条 市房产行政主管部门应当建立健全物业管理市场服务体系，将物业管理企业自然情况、资质等级、管理项目、诚信状况向社会公布，为业主择优选聘和企业公平竞争创造条件。

第二十七条 物业管理企业收取服务费用，应当遵循合理、公开以及与服务水平相适应的原则，并区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素制定具体收费办法。

物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外服务项目的，服务报酬由双方协商确定。

第二十八条 物业服务费用，由业主根据物业服务合同的约定交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。已竣工出售并办理入住手续的物业，物业服务费用由物业买受人交纳。

第二十九条 物业管理企业应当协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作。聘用的保安人员应当经过专业培训合格，并接受公安机关的监督管理。

第三十条 物业管理企业不得将物业管理区域的全部物业管理事项一并委托给他人。

第三十一条 住宅区物业管理合同提前解除时，应当由街道办事处对住宅区域内的环境卫生和垃圾收集实施管理，并按未实施物业管理住宅区卫生费标准收费，直至业主大会选聘新的物业管理企业。

第五章 物业使用与维护

第三十二条 物业使用禁止下列行为：

（一）破坏房屋承重结构；

（二）损坏或者擅自占用物业共用部位、共用设施设备，移动共用设备；

（三）破坏房屋外观；

（四）违法搭建建筑物、构筑物；

（五）擅自改变物业的使用性质；

（六）侵占绿地，损毁花草树木；

（七）随意停放车辆；

（八）随意堆放、倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

（九）违反规定生产、储存、经营易燃、易爆、毒害性、放射性物品，排放有毒、有害物质或者产生超过规定标准的噪声；

（十）擅自设置摊点；

（十一）法律、法规、规章禁止的其他行为。

业主、业主委员会、物业管理企业发现有前款行为的，应当进行劝阻和制止。对经劝阻和制止拒不改正的，可向有关行政管理部门报告，有关行政管理部门应当依法及时处理。

第三十三条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。责任划分如下：

（一）供水设施：进户管道第一阀门及阀门以内部分由业主负责，其余以外部分由供水公司负责。

（二）排水设施：住宅区建设红线范围内的排水管道及窨井（不含市政管线）由业主负责；以外的由市政部门负责。住宅区内的化粪池由业主清掏、清运。

（三）供气设施：由燃气部门负责，维修、更新改造费用按有关规定执行。

（四）供热设施：由供热企业负责。

（五）供电设施：低压架空线路维修管理的分界点为用户墙外接户线与用户的接头，如无接头以穿墙套管外端200毫米处为分界点，分界点以内由业主负责（房屋产权单位），分界点以外的供电设施维护管理由供电部门负责；配电变电站配出的低压电缆以电缆终端住宅供电柜（开关箱）内主低压刀闸负荷侧接点及低压零母线接点向负荷侧200毫米为分界点，分界点以上由供电部门负责管理，分界点以下由业主（房屋产权部门）负责。

（六）通讯设施：由通讯部门负责。

（七）有线电视设施：由有线电视部门负责。由业主负责维修养护的，可以委托物业管理企业实施维修养护。

第三十四条 任何单位或个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或场地。业主、物业管理企业，确需临时占用、挖掘道路或场地的，应当征得业主委员会的同意；其他单位或个人应当事先征得业主委员会和物业管理企业的同意。临时占用、挖掘道路、场地完工后，要及时恢复原状。

第三十五条 车辆在物业管理区域内停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，可参照物价部门规定的收费标准收费。业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应当按照物价部门的规定执行。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业管理企业另行签订保管合同。公安、消防、抢险、救护、环卫等特种车辆执行公务时在物业管理区域内停放，不得收费。物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。

第三十六条 业主装饰装修房屋时，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主。

第三十七条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业管理企业维修养护，费用由责任人承担。

第三十八条 住宅物业、住宅区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

第六章 法律责任

第三十九条 违反本规定的，由城市管理行政执法部门和房产行政主管部门或有关行政管理部门按照职责分工实施处罚和管理。构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

（二）建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

（三）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

（四）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

（五）挪用专项维修资金的，追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，吊销资质证书。

（六）建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，给予警告，责令限期改正，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

（七）未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的，给予警告，责令限期改正，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

（八）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的，给予警告，责令限期改正，对个人处1000元以上1万元以下的罚款，对单位处5万元以上20万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

（九）建设单位不履行或者拖延履行保修义务的，责令改正，处10万元以上20万元以下的罚款，并对在保修期内因质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。

（十）物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第四十条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。

第四十一条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违法活动构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第四十二条 违反本规定，房产行政主管部门或者其他有关行政管理部门工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第七章 附则

第四十三条 非住宅物业管理活动可以参照本规定执行。

第四十四条 本规定自2006年1月1日起施行。

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