许昌市住宅小区物业管理办法

    第三章 前期物业管理

    第二十条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

    第二十一条 建设单位应当在销售房屋之前制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

    第二十二条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物

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业买卖合同时,应当遵守临时管理规约并予以书面承诺。

    第二十三条 建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个的或者住宅规模较小的,经物业所在地的物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

    第二十四条 建设单位与买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

    第二十五条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

    第二十六条 业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

    第二十七条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验交接。

    第二十八条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

    (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

    (二)设施设备的安装、使用和维护保养技术资料;

    (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

    (四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

    第二十九条 建设单位应当在物业管理区域内配置至少2‰的物业管理用房。其建设费用列入开发建设成本,产权属全体业主所有。

    第三十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

    第四章 物业管理服务

    第三十一条 物业服务企业实行资质管理制度,一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。

    第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

    第三十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

    第三十四条 物业管理区域内的管理服务事项应包括以下内容:

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p;  (一)保洁管理。负责小区道路、场地包括楼宇内公共楼道、楼梯在内的卫生清洁,垃圾清运以及日常保洁消毒。

    (二)绿化管理。负责小区范围内花木、草地的定期修剪、施肥、浇水。

    (三)公共秩序管理。按时值班巡逻,维护小区内正常的生活秩序。

    (四)共用部位、共用设施设备的管理。负责公共场所、道路、机电设备、照明设备、消防设施的维修养护,公共上下水管网排水、排污系统及化粪池等维护清疏。

    (五)车辆管理。疏导交通,划线停车,保障小区业主车辆安全。

    (六)高层住宅管理。配备电梯管理人员,定期对电梯进行安检,保证电梯安全正常运行。

    (七)住宅装修管理。封闭阳台统一有序,色调一致;防盗网、遮阳棚、空调主机安装,冷凝水排放及太阳能下水管等要统一位置。

    (八)委托管理合同规定的其他服务。具体管理内容、管理标准由业主大会按规定与物业服务企业协定,但必须在物业服务合同中明确约定。

    第三十五条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

    第三十六条 物业服务合同终止时,业主大会选聘新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

    第三十七条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

    第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开,物业管理内容和质量相适应的原则。物业服务收费项目和标准,由业主大会、业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定,也可实行市物价和房产主管部门联合公布的政府指导价,并报物价部门备案。

    第三十九条 业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位缴纳;物业买受人尚未居住的,应当缴纳一半的物业公摊费用。

    第四十条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约

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