国有房地产经营管理中存在的问题及创新方法

　　经营管理是企业永恒的灵魂和主题，任何时候经营管理对任何企业的发展和壮大都是至关重要的，无论起点如何，企业的兴衰全在企业的经营理念与管理手段上。中国地产业发展的成绩虽然很显着，但我们同时也应该看到房地产开发企业尤其是国有房地产经营管理中存在的一些问题：

　　(1)房地产经营管理www.fangxiucai.com与项目的经营管理混为一谈，企业管理缺乏应有的制度和方法，在程序运作上混乱，工作分派和监管不清，责任不明确。而且项目管理运作很不规范，缺乏完善的项目管理风险机制、监督机制、项目成本责任机制和各项配套措施和办法，造成项目经营管理“以包代管”的短期行为。

　　(2)房地产企业里很多人员责任不到位，“挂帅不出征”，在单位的正常项目运作时，背后操纵，在正常的薪酬之外，与某些人“合作”赚取一些“灰色收入”。使企业蒙受损失，甚至引发一些依法合同纠纷。

　　(3)房地产经营管理固化现象严重，传统的行政管理模式仍然占主导地位，企业管理人浮于事、效率不高，有时候一件简单的事情也因为下级向上汇报、上级再向下级指示而错失了很多有值的信息甚至是优质项目，严重弱化了企业的总体实力和项目竞争力。有些房地产企业因为管理层没有足够的威信和号召力，也使得企业缺乏应有的活力和激励措施，很多制度腐化，职工的精神面貌死气沉沉，缺失凝聚力和积极向上的风貌，整个企业也是一潭死水。

　　(4)房地产企业从业人员匮乏责任心强、工作能力高、政治素养和道德素质高的人才，许多职工抱着混工资的心理，没有全身心地投入工作，学习精神不够，接受新的管理理念和新知识、新技术意识不强，甚至本职工作也频繁出错。还有的房地产企业技术人员储备资源少，后续力量亟待补充。针对以上问题，结合笔者多年从事企业管理与经营的经验认为，创新房地产经营管理，不断提高房地产经营管理水平已势在必行，企业也只有通过房地产经营管理创新，形成新的动力源，激发全员的积极性和创造性，从而为房地产企业持续、健康、快速、稳定的发展提供有力的保障。

　　要达到这个目的，从以下几个方面入手可以解决因房地产经营管理不善造成的被动局面。

　　(1)积极进行经营机制创新，全面激发企业活力房地产业属于高度竞争的行业，将公有资产逐步从企业中退出，引入外资、民营资产或其他优良资产，实行投资主体多元化，盘活存量资本，扩大增量资本，是进一步焕发企业活力的有效途径。通过吸收外资和有实力的民营企业资本，引进其先进的理念、经营机制和内部管理方式。甚至在项目融资或吸纳外部资金上也可以创新经营管理方式，本着加大激励与加大风险相结合，放开经营与强化管理相结合的原则，界定责权利关系，实行利益与风险对等政策，调动各方经营的积极性。实行经济责任追究制，凡因管理不善造成亏损的，严肃追究房地产经营管理者的经济责任甚至法律责任。

　　企业内部全面推行工作和经济责任制，按照“全面责任制，彻底市场化”的要求，将一切可以按照市场化运作的管理部门推向市场，不能按市场化运作的部门强化经济责任制，并把指责目标细化，以提高工作责任和工作效率。

　　分别按照培育新的经济增长点、减员增效、激活机制的不同要求，对现有专业分公司采取不同的思路、途径与方式进行改革，理顺其产权关系，明晰市场主体，整合企业资源，组建适应性强、机制灵活的各类专业公司。对涉及企业产业布局及发展全局的，如对建筑安装、材料公司、物业公司、分公司等经济块进行宏观管理，组建其成为独立的法人实体和市场主体，增强其独立运作和自我发展能力，加快这些领域的发展，以提高企业抵御风险能力，全面提升企业综合竞争实力。

　　(2)经营组织机制创新，可以增强企业发展动力组织机制创新是保证企业持续发展的不竭动力。以调整组织机构和整合优势为主线，着力在经营管理体制上改革创新，从而建立与市场化经营完全对接，并同房地产企业相适应的科学的经营管理体制。按照现代企业制度要求，进一步规范法人治理结构，严格规范企业内部运作，提高企业管理、决策的科学性、正确性。当前很多房地产企业仍不同程度地存在机构臃肿、人浮于事的弊端，不断深化劳动人事分配制度改革，就要现从改革管理机构入手，按照精干高效原则，实行全员公开竞争上岗，择优选聘，分人员，精简机构。在人员任用上，要做到人尽其用，发挥每个人的长处，更要做到外不避嫌，内不避亲，唯才是用。
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　　(3)房地产经营管理制度创新，壮大企业经济实力创新管理制度，是企业提高经济效益、夯实发展根基的有效手段。为适应市场竞争形势，针对企业新的经营管理体制，按照《公司法》及国家、地方、行业法律、法规，重新制定各部门层次的职能标准，理清相互间的经济关系和管理关系，对原有的生产、经营、组织、人员、材料、财务、资金、质量、安全、文明等各项管理标准和管理制度进行全面检查疏理，建立符合企业发展新形势的管理制度，确保企业各项工作有章循、有规可依、职责分清、赏罚分明，营造以制度管人，以规章管事的良好氛围，全面提升企业管理水平。具体应以下方面着手才可以更好、更有效地达到经营管理的目标，实现管理的科学化、规范化、专业化、制度化。

　　①加强资金管理。资金运用和管理的好坏，直接关系到企业的正常运行和整体效益，提高资金的运行效率就显得尤为重要。所以对企业内部资金运行应进行静态控制、实时监控、动态管理、集中管理、统一调配、监督控制，实行资金按调度使用，制定严格的用强资金管理也可以做到深化成本管理。我在“阳光新都市”项目开发上，就是在之前采用了合理、科学的投资费用估算，才让我有信心把这个项目运作下去。

　　②实行质量安全目标管理。工程项目各项工作的质量安全管理如何，是建设项目成败的关键。加强管理，保证质量、保证安全，才能实现我们的投资期望。作为房地产开发企业，是工程项目的主体单位，应对项目的质量安全管理负总责。同时，通过签订各种合同将有关工作的质量安全责任分解到有关单位。在签订合同之前，我们必须通过有效、科学的方法和程序择优选定有资质、有实力、有合作诚意和热情的相关单位，并在合同实施过程当中，随时跟踪项目的质量安全管理实际，保证项目按预期的目标实现利润和声誉的双丰收。

　　③加强项目综合管理。为保证项目总体目标的实现，必须对项目进行综合管理。因为项目管理是多个群体参与、多项工作相互交叉，需要多种资源、实现多个具体目标的集合体，它有一个共同的整体要求和目标，但同时又存在不同的认知、矛盾和冲突。对项目进行综合管理的目的是为了保证项目整体目标的顺利实现，及时进行统筹安排，沟通、协调各方的要求，解决项目实施过程中的各种矛盾冲突，并通过实施对项目范围、质量、进度、费用、’安全、资源、环境、信息、风险、沟通、收尾管理等目标的综合管理，使项目管理工作形成有效的整体。为了考核实施活动过程的结果，应用考核结果的描述来确定绩效的高低，做出综合性的评价，并形成绩效评价报告。通过此报告所反映的综合状态信息，我们可以对企业管理和项目管理有一个动态的控制、跟踪和掌握，也以便我们及时对企业经营管理中的漏洞和不足做出改进和弥补。

　　创新赢得机会，创新赢得发展。任何一个房地产企业要在激烈的竞争中掌握主动，站稳脚跟，棋高一着，做大做强，关键是要紧紧抓住房地产经营管理创新这根主线，牢牢把握房地产经营管理机制中的关键环节，勇于持续不断地进行创新。但是创新并不是随心所欲，想怎么改革就怎么改革，而是用客观、科学的态度，合理、大胆、有效的创新，企业才能在竞争中不但安身立命，充满发展的活力，而且能够始终立于不败之地。

　　可以说，如何进行创新性思维，增强学习能力，提升房地产经营管理者的领导力及执行力，已成为每一个企业所应该深刻思考和热切关注的问题。

　　清华大学“房地产业领导力再造高级研修班”，针对当前国内房地产业发展过程中存在的问题设计教学体系，以建立企业现代科学管理模式为目标，注重综合知识和能力的培养，旨在帮助房地产经营者和行业管理者掌握科学的房地产开发、营销、管理的规律及运作模式，获得最新房地产经营理论和方法，同时为参加者拓展相互交流、合作的平台，获取更多优势资源，能够在这个充满机遇的朝阳行业中彰显卓越、独占鳌头！

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