商业项目租费管理制度（三）

　　 商业项目租费管理制度（三）摘要：本制度的“租费”范围包括但不限于持有物业和销售物业的租金、物业管理费、停车费、户外广告租金、保证金

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　　 商业项目租费管理制度（三）

　　 一、目的

　　 规范租金、物业管理费等费用收取、减免、欠租欠费等工作，确保租务工作有序顺利推进。

　　 二、术语

　　 本制度的“租费”范围包括但不限于持有物业和销售物业的租金、物业管理费、停车费、户外广告租金、保证金、意向金、场地使用费、广告费等相关的业务收入，同时，对于业务活动的应收费用（水、电、保洁、保安费等），以及客户退款的管控也可参照本制度执行。

　　 三、适用范围

　　 适用于各公司开业项目营运期间的租金、物业管理费、停车场等收取、减免、欠租、租赁信息管理工作。

　　 四、关键活动描述

　　 4.1收租准备工作

　　 4.1.1商业公司总经理作为收租工作的第一责任人，要将租金收缴工作列为经营管理的重要指标，把责任逐级分解，落实到人，协调一致，确保租金按时、足额收缴。

　　 4.1.2在开展收租工作前，商业公司营运部须向项目公司（产权人）取得租金收缴的授权委托书；跟踪项目公司完成政府主管部门对《租赁合同》的登记备案工作，确保收租工作的合法有效。

　　 4.1.3商业公司营运部应依据各地实际情况，指定专门部门及专门人员作为收租工作的责任部门及责任人。营运部及责任人要与承租方（主力店、步行街商户）保持良好的工作联系，密切关注收租过程，及时发现问题，沟通、协调、解决问题，按月向主管领导和商业集团营运中心营运部汇报租金收缴情况。

　　 4.1.4商业公司财务部负责租金收缴的审核，负责依据《租赁合同》审核租金收缴台账，并向承租方发出收租文件，协调各地项目公司财务部开具租赁发票，按时上报租金统计报表。

　　 4.1.5为保证收租工作顺利进行，应注意：

　　 4.1.5.1应严格履行合同，按《租赁合同》及《物业服务合同》约定提供良好的物业服务，营造有序的经营环境，协调配合与承租方物业界面的管理，建立和保持良好的合作关系，消除和减少欠租隐患。

　　 4.1.5.2保持与项目公司的良好沟通，妥善处理和解决可能出现的设备维保、工程整改等承租方关注的工程问题，协调项目公司与承租方的合同关系。

　　 4.2持有性物业主力店和步行街商铺的收租工作

　　 4.2.1租赁信息的管理

　　 4.2.1.1商业公司营运部与项目公司和集团招商中心沟通，取得《主力店租赁合同》。

　　 4.2.1.2商业公司营运部根据招商进度，及时归档《步行街商铺租赁合同》，并向商业集团营运中心营运部上报。

　　 4.2.1.3商业公司营运部应建立主力店、步行街商户业务联系人台账，明确联系人、办公电话、手机、传真、注册地址等信息，并根据实际情况及时更新，归档。

　　 4.2.2租赁合同及租金收缴台账的建立

　　 4.2.2.1商业公司营运部依据《租赁合同》，建立主力店、步行街商铺租赁合同台账和租金收缴台账，并将合同相关信息录入商业系统，将合同文本扫描后作为附件上传商业系统。

　　 4.2.2.2商业公司财务部依据《租赁合同》，审核主力店、商铺租赁合同台账和租金收缴台账，并对营运部录入商业系统中的合同信息进行审核确认。

　　 4.2.2.3商业集团营运中心营运部将结合经营管理目标的管理指标，不定期对商业公司的租金收缴台账进行检查、稽核。

　　 4.2.3物业的交付

　　 4.2.3.1商业公司营运部根据《租赁合同》约定，及时与招商中心、项目公司沟通，确定主力店承租物业交付的时间。

　　 4.2.3.2商业公司营运部根据整场开业计划，及时与项目公司沟通，确定步行街商铺物业交付时间。

　　 4.2.3.3商业公司营运部、工程部参与由招商中心主持的项目公司与主力店物业交接，取得主力店物业交付确认书，掌握物业实际交付状态和进场日期。

　　 4.2.3.4商业公司营运部、物管部参与项目公司与步行街商铺的物业交接，取得步行街商铺进场交付确认书，掌握物业实际交付状态和进场日期。

　　 4.2.3.5若实际交付给主力店的物业未达到《租赁合同》约定的条件，商业公司营运部应组织协调项目公司确定承租方进场条件整改时间表，协助项目公司和集团招商中心与承租方确认实际物业交付日，确认需以书面形式，双方盖章为准。

　　 4.2.3.6若实际交付给步行街商户的物业未达到《租赁合同》约定的条件，商业公司应协调项目公司确定承租方进场条件整改时间表，协调项目公司与承租方确认实际物业交付日。

　　 4.2.4租金的收缴

　　 4.2.4.1商业公司营运部依据《主力店租赁合同》和《商铺租赁合同》和进场确认书，配合招商中心和项目公司与主力店确定起始计租日，以及首期应付租金的支付时间。

　　 4.2.4.2商业公司营运部按照《租赁合同》约定，确定租金标准，或按照《租赁合同》约定向抽成计租的承租人索取营业财务报表，确认当期应收租金额。

　　 4.2.4.3商业公司财务部审核应收租金额，由营运部于缴租日前五个工作日（原则上——主力店/次主力店不晚于每月的10日，小商户不晚于收费月的22日）前，向承租人送达《缴纳通知书》（见附件四），明确租金支付金额和支付时间，以及租金支付账户，并请承租方签收确认，归档保留原始文件。

　　 4.2.5租金账户的管理

　　 4.2.5.1项目公司开设的用于存储主力店租金及保证金的专用账户为商业公司收取主力店租金及保证金的账户，商业公司对该账户有查询权。收租责任人员应及时跟踪租金到账情况。

　　 4.2.5.2商业公司应在基本户所在银行分支机构开立专用账户用于存储步行街商铺租金及保证金。商业公司应定期将收到的步行街租金和保证金净额划转到项目公司开设的租金专户中。划转前完成商业公司内部审批流程即可。

　　 4.2.6租赁发票的开具

　　 4.2.6.1商业公司财务部协调项目公司财务部，取得由项目公司提供的加盖财务专用章或发票专用章的空白发票，按《租赁合同》约定的时间节点向承租方开具租赁发票，并由收租责任人员交至承租方。

　　 4.2.6.2商业公司财务部在收款和开票过程中应严格执行相关管理制度，开票和收款要严格分开，不得由一人完成。并定期与项目公司财务部核对发票存根和实收租金。

　　 4.2.7保证金的管理

　　 4.2.7.1商业公司营运部应配合由招商中心负责的主力店保证金管理工作。在需按《主力店租赁合同》的约定退还保证金时，商业公司营运部应及时向招商中心反馈主力店的缴租缴费情况。

　　 4.2.7.2商业公司营运部负责步行街商铺的保证金催缴工作。步行街商铺保证金的退还或没收，须由商业公司财务部发起审批流程，经商业集团及领导审批后，方可执行。

　　 4.2.8收租信息的反馈

　　 4.2.8.1项目开业后，商业公司

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