大型商业项目经营业态定位

　　 大型商业项目经营业态定位摘要：第I象限“问号”业态将是一种新的发展业态。例如超市与百货商场结合，其特点是在同一大型商业项目内同时引入百货

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　　 大型商业项目经营业态定位

　　 大型商业项目的业态定位是大型商业项目能否取得最大化利润的关键，一个最优化的业态定位将会使大型商业项目产生长期的可持续性收益。

　　 大型商业项目经营业态定位战略可引入借鉴波士顿咨询集团（BCG）矩阵分析模型，如下图：

　　 第I象限“问号”业态

　　 将是一种新的发展业态。例如超市与百货商场结合，其特点是在同一大型商业项目内同时引入百货与超市两种业态，以超市来提高客流量，以百货来确保大型商业项目的整体毛利率，将两者的优势有机结合起来，将是一种有待开发的新业态组合，应采用加强战略开发。

　　 第II象限“明星”业态

　　 是大型商业项目经营最佳并长期增长和获利机会所在。例如超级市场，特点是采用开放经营的方式，通常毛利率较低，顾客购物频率高于其他业态，客流量相对较高。超市零售业态正处于高速增长，而占有率又相对高的市场大型商业项目应大量招商投资以保持或加强其主导地位。

　　 第III象限“金牛”业态

　　 是指有相当高的市场份额和地位，但竞争于低增长业态。例如传统百货商场、主题商城，其特点是经营规模较大、经营品种丰富，服务质量及消费群体不断下降，当百货商场在零售业态中收缩或被兼并时，大型商业项目应采取收缩或剥离战略。

　　 第IV象限“瘦狗”（SOGO）业态

　　 市场份额地位相对较低，而且竞争于低增长或零增长的业态。例如街铺单店，规模小，一般在十几平方米左右，主要经营一些低档商品，如低档服饰，小电器等，易于出租，但难于管理，不便长期经营。

　　 大型商业项目业态组合优缺点

　　 行业

　　 优点

　　 缺点

　　 其他问题

　　 银行

　　 硬件设施要求简单；

　　 租金承受力强；租赁年限长、较稳定、形象好、信誉佳

　　 吸引人流能力较弱；

　　 营业时间固定、无助于增强商业氛围

　　 必须在首层，有独立出入口

　　 餐饮

　　 吸引人流，营造商业氛围；租赁年限长，较稳定；租赁面积大，对不规则的格局有些餐饮也可接受

　　 硬件设施要求复杂

　　 租金承受能力弱；

　　 有可能对项目其他部分（尤其是住宅）的住户构成干扰

　　 将对物业进行改造，并投入大量设备设施和装修费用。但由于经营效果不佳而撤租，将有可能涉及设备和装修的“顶手费”问题的解决

　　 服装

　　 硬件设施要求简单；租金承受能力强；形象好

　　 需商业项目具备一定规模，服装行业是“扎堆”的行业，单独一两家服装店无法生存；租赁年限短，不够稳定

　　 需开发商严格掌握项目档次、消费者档次的定位。最好将同档次、同价位的服装店铺规划在一起

　　 药店

　　 硬件设施要求简单；租赁年限长，较稳定；在居民区极为受欢迎

　　 租金承受能力不强

　　 政府规定300米范围内不可以同时存在两家药店

　　 超市

　　 聚敛人流，增强商业氛围；租赁面积大；租赁年限长，较稳定

　　 对租赁范围的格局要求较高，主要体现在层高、柱距、单层面积、进深等方面；租金承受能力差；免租装修期长；形象较差

　　 一般情况下超市要求物业提供卸货区、货梯等，开发商应注意在设计时尽量将超市的货车入口、卸货区、货梯单独预留出来，并严格限定卸货时间

　　 展厅

　　 形象好，可提升整个物业的档次；租金承受能力强；阻力面积大

　　 对租赁范围内的格局要求较高，主要体现在层高、柱距、展示面、通透、玻璃等方面

　　 目前市场上多为汽车、家具厨具展厅，汽车展厅已不只满足于展示功能，还应兼具销售、维修和售后服务的功能，因此对物业有更高的要

　　 求。而家具和厨具展厅则有“扎堆”经营的特点，开发商可划分整层面积招租此类行业

注：本表只列出部分市场上较为活跃的商业客户的普遍情况，对个别商户的个别情况需进一步探讨。

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