我国房地产投资基金的发展

    投资基金是一种间接金融工具和中介金融机构，以金融资产为专门经营对象，以投资即以资产的保值和增值为根本目的，通过专门的投资管理机构集合具有相同投资目标的众多投资者的资金，根据证券组合投资原理将基金分散投资于各种有价证券和其他金融工具，如股票、债券及货币市场上的短期有价证券、期货、期权、权证、房地产、贵金属等，并通过独立的托管机构对信托财产进行保管，投资者按比例分享其收益并承担风险。

    房地产投资基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。按照是否直接投资于房地产可以将其划分为两类：一类是直接投资房地产公司发行的股票上；另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金，该基金主要是通过投资房屋抵押市场而间接投资房地产。

    一、美国房地产投资基金的发展

    美国是世界上最早成立房地产投资基金的国家之一，也是金融制度、法律法规相对健全的国家，20世纪60年代，为解决房地产投资专业性要求高、资金需求大、地域性强、流动性差等不利因素，美国出现了由房地产专业机构管理的房地产投资信托基金，其在汇集众多投资者的资金后进行房地产投资。随着房地产基金运作模式的不断成熟和运作规模的不断扩大，当前房地产基金几乎已经渗入美国每一个大中城市的房产经营活动中。房地产投资基金的发展不仅为广大投资者提供一种金融投资工具，也为房地产业的发展提供了高效的融资渠道，成为连接金融和房地产两大行业的纽带。

    美国房地产投资基金有开放式基金和封闭式基金的区分，采用互惠基金的共同基金组织形式的房地产投资基金基本属于开放式基金，而采用有限合伙制度组织形式的房地产投资基金多为封闭式基金。其中，以有限合伙制房地产投资基金最为普遍，而采用开放式基金模式的相对较少，约占30％。

    开放式房地产投资基金具有流动性强的特点，便于投资者控制风险，而且该类基金具有面向投资者更为广泛的优点。但是美国对开放式房地产投资基金的投资方向有所限制，该类基金一般不能直接投资于房地产资产，而是要通过投资于房地产投资信托股票、房地产相关债券等房地产相关金融产品来参与房地产产业的投资，而且要求其在房地产方面的投资比例达到基金规模的90％以上。

    有限合伙制房地产投资基金一般由一个负无限责任的普通合伙人(基金管理公司)和一个或多个负有责任的合伙人(基金投资者)组成，主要以私募的方式募集资金，并将所募集的资金用于房地产投资。在这种基金组织形式中，普通合伙人负责基金经营管理，并对基金债务承担无限责任；而有限合伙人拥有所有权而无经营权，也不承担无限责任。有限合伙制房地产投资基金投资方向严格限定于房地产有关的证券(包括房地产上市公司的股票、房地产依托债券、住房抵押贷款债券等)和房地产资产等方面。房地产投资基金直接投资的房地产资产一般是能产生较稳定现金流的高级公寓、写字楼、仓库、厂房及商业用房等物业。有限合伙制基金的普通合伙人承担的是无限偿付责任，所以一般在其发起基金时会规定基金不会通过负债的方式购进物业，除非基金所投资的物业需要装修、维修以及其他改进物业状况等措施而基金本身的现金周转出现一定的困难时，可以进行适当融资，但融资的比例一般也不超过投资物业价值的25％。

    二、发展我国房地产投资基金的必然性和重大意义

    由于房地产具有不可移动、不易分割、价格昂贵等特点，使得房地产投资金额巨大，资产流动性差，容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口，因而房地产业的发展与房地产金融业的成长密切相关。房地产金融业的发展会极大地推动房地产业的发展，而房地产投资基金又是房地产金融的重要内容，所以房地产投资基金的发展会对我国房地产业的持续健康发展产生深远的影响。而且随着我国房地产的投资功能日益显现，对于大众投资来说，房地产投资基金是投资大众参与房地产投资的一个重要途径，房地产投资基金的产生是我国房地产业发展的必然趋势。

    1．发展我国房地产投资基金是完善房地产金融市场和整合房地产行业的内在要求

    房地产开发具有投资大、周期长的特点，加之目前国内金融体制造成房地产企业融资困难，因此许多房地产企业都面临周转困境，经营步履艰难。而发展房地产投资基金给房地产企业带来了生机，一方面房地产企业通过获得房地产投资基金的投资，大大拓宽了融资渠道，减少了对间接融资的依赖，从而降低了经营风险；另一方面，房地产投资基金的投资机制能促成房地产投资的理性化发展，这是很有意义的，只有那些运作规范、市场前景好的房地产项目才能得到房地产投资基金的资金支持，因此，发展我国房地产投资基金在客观上促进了房地产行业内部的结构调整，促进了优胜劣汰，实现了资源的优化配置。

    2．发展我国房地产投资基金能满足社会大众资本的投资需求

    从目前我国的金融体制看，社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。虽然现在社会上运行着一些私募基金，但是由于我国相关的产业投资基金法律尚未出台，使得这些私募基金缺乏法律保护，运作不规范，而且投资方向单一，难以有效地避免市场系统风险，造成这些私募基金风险极大，因此社会大众资本急需拓宽投资渠道。而房地产开发投资规模大、资金周期长及专业性等特点使得大众投资者难以直接介入。所以，房地产投资基金这类新型投资工具的出现为社会大众资本介入房地产业提供了有利条件。

    3．发展我国房地产投资基金是顺应时代的经济潮流

    随着金融市场的进一步完善和开放，国外金融机构投资我国房地产金融市场已经成为可能，所以为了适应竞争的需要，我国有必要积极保进房地产投资基金的发展，加快我国房地产金融市场的前进步伐。我们可以通过合资的形式，引入国外房地产投资基金先进的经营理念和模式，结合自身的专业优势，不断探索真正适合我国国情的房地产投资基金发展模式。

    三、当前发展我国房地产投资基金会遇到的一些障碍

    由于房地产投资基金乃至整个产业投资基金都是新生事物，所以房地产投资基金的发展面临法律、体制、意识等众多障碍。

    1．发展房地产投资基金无法可依

    市场经济的发展需要依靠强大的法律体系，而我国相关法律的制定落后于市场需要。缺乏相关法律的保障是发展我国房地产投资基金最明显的障碍之一。在投资基金类型中，由于有限合伙基金组织形式能较好地解决一般基金存在的经理人利益约束弱化、激励机制无效等弊端，所以国际上房地产投资基金一般采取有限合伙制。但是由于我国规范产业投资基金的法律法规还未正式出台，所以在当前情况下，我国设立房地产投资基金只能通过《公司法》和《合伙企业法》来约束，这些法津法规尚不能对有限合伙制投资基金的设立提供较有力的保障，因此，对于房地产有限合伙制投资基金来说，设立的难度比较大。

    2．我国金融体制的现状限制了房地产基金的发展规模

    美国房地产投资基金发展规模之大是与它的融资渠道较宽密切相关的，如大量的社会福利基金如养老基金、医疗保险基金等大型的机构投资者对房地产业的投资有利于房地产投资基金筹集到大规模的资金。但由于我国金融市场不成熟，国家对社会基金的投资有较强的限制，加之我国社会大众财富的累积水平较低，私募基金难以形成规模，所以缺乏大量资金投入也是发展我国房地产投资基金的障碍之一。为解决这个问题，我国应该适当减弱对国内机构投资者的限制，也可以采取引入国外实力雄厚的投资基金来共同构建合资发展基金的方法。

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