德国房地产评估对我国房地产业的启示

　　随着中国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为国民经济的新的增长点，但同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款评估体系的健全就显得极为重要。下面就德国房地产评估的问题分析一下。

　　一、统一前后房地产评估工作的变化

　　柏林位于欧洲的中心位置，统一后的柏林更是东西欧的枢纽。具有重要的政治、经济意义。

　　1．合并前东、西柏林的情况。

　　东德国家雇佣的评估师不是按照市场价格进行房地产评估工作的，而是根据国家的规定进行工作。他们不需要调查房地产的市场价格，只要按规定进行计算即可，如城近郊1马克／平方米；市中心20马克／平方米；可建私家花园的10马克／平方米；市中心有些地方无地价，因国家所有不许买卖。1990年在东德出现了合资经济，东德的房地产评估人员才根据市场来进行房地产评估。但由于金融部。经济部在房地产评估方面具有决定权，且部内官员对市场一点不但，他们认为将不同因素发展到数百个，就是市场化了，所以东德房地产评估人员根据市场进行房地产评估也只不过是根据金融部、经济部规定的若干因素进行。这种做法有可能导致房地产评估值与市场价值背道而驰。西德房地产评估人员与东德的做法是不同的，市场是西德房地产评估人员房地产评估工作中所遵循的准则。按西方价值观念房地产评估一块地，土地用途是标准，随意性较大的因素并不是房地产评估标准。西德的评估界建立了良己的一套规则，使用三种不同的房地产评估方式（比较法、重置成本法、收益还原法）。

　　2．东、西柏林合并后的房地产评估经验。

　　实施西德的房地产评估方法，东德的金融部、经济部意识到了这点，并根据东德的特点逐步引入，西德的房地产评估师在东德的房地产评估工作中一直以努力找到东、西德两边具有可比性的地段，主要因素是地区大小、人口密度、土地用途、建筑方法的可比性、土地使用权的安全性等。如果选出这些可比性因素，西德的评估师基本上用比较法就可以房地产评估土地的价值了。这个方法就是东、西德统一后唯一可行的房地产评估地价的方法。德国的不动产透明度很高，每一块出售的土地都登记在册，且每块土地的买卖都必须由公证人报告国家，每年在杂志上定期刊登有关数据。公众可以看到每块地段的具体数据并根据此进行投资。在统一后的十年中，东德已经逐渐形成一个有供有求的市场，房地产评估师现在也可以找到这些有关的数据进行房地产评估。

　　德国是高度发达的市场经济国家，宪法严格保护产权，房地产保护期为100年。价格主要由市场决定，企业主要通过法律、税收来影响房地产市场的价格。

　　德国每年有9000亿欧元房地产交易。房地产价格评估主要是为各种市场主体提供决策参考，主要的服务对象是：1、房地产交易的买方和卖方；2、抵押贷款涉及的银行和房主；3、税务部门和涉及交税的房地产主人；4、保险公司和被保险房地产主人；5、企业对市场政规划建设的需要，如小区改造、房地产出售或收购等；6、法院纠纷裁决的需要等。

　　二、房地产评估职业的工作准则

　　德国的房地产评估工作是独立于企业之外的。房地产评估职业者在房地产评估工作中只对自己负责，并不考虑企业、委托人及个人的经济利益。房地产评估职业者评估出的土地价格不需企业进行确认（但法院只承认房地产评估师签字的评估报告）。如当事人因某种经济行为发现房地产评估结果有误，可以向法院起诉。房地产评估职业者自己对房地产评估结果负责30年（法律规定），房地产评估错误时先用该项目的保险合同的赔偿金赔付，不够再用私人财产负责，公司内的所有评估师都负有连带责任。

　　在房地产评估职业者进行房地产评估的时候，企业无权干涉房地产评估职业者的工作，即使房地产评估结果有损于企业的利益。企业对土地价格也有自己的规定，但土地价格并不是由企业制定的，而是企业委托专业人士制定再通过法律确认的。受企业雇佣，对于房地产评估师www.fangxiucai.com来说是一种很高的荣誉。

　　三、房地产评估的法规政策

　　德国对房地产价格评估的管理还没有一个统一的法规，涉及这方面的法规政策有：《联邦建设法》、《房交易底价评估条例》、各州的评估条例和联邦交通建设部制定的评估方法和标准。

　　《联邦建设法》规定，房地产价格由市场决定，评估由自由职业者--------房地产价格评估师进行，各州、市成立房地产价格评估委员会，评估必须客观、公正、独立。

　　《房地产交易底价评估条例》规定，评估房地产交易底价时，房地产市场情况以评估基准日房地产市场情况为准；除非有法律上的或其它特殊原因，房地产状况以评估基准日房地产状况为准。房地产状况是指房地产的位置、法律特性、实际特征及特殊性的总体。房地产市场情况是指按照正常的房地产交易对房地产交易底价的形成产生重要影响的一些外部因素的总体，如整个经济形势、资本市场情况和社会发展情况等。特别要注意的因素是：（1）正常交易；（2）评估基准日；（3）位置；（4）法律特性；（5）实际特性；（6）特殊性。

　　《房地产交易底价评估条例》规定，评估的方法有三种：比较法、收益法、成本法。针对一项房地产交易底价的评估，可用其中一种方法，也可用其中两种方法，或者是三种方法并用。选择何种评估方法，一般根据评估对象类型，同时考虑评估惯例和其他特殊原因确定。
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　　四、房地产评估工作在市场经济中的作用

　　在德国，私有财产是一切发展的基石，产业主要保护自己的财产，与租户不同。经济改革30％是关于私有财产的内容，最大的业主是国家。国家通过出售一部分地产，获得了一部分收入，使经济得到了一定的发展，并且通过出售地产将外流的资金吸引回来。为了更好地激活房地产市场，必须有明确的房地产价格，使投资者可依据其选择。购买房地产。西德的评估师根据市场和城市规划等，把城市进行对比，抓住优势，研究如何设计城市功能，然后确定某一地区如何利用及容积率，并绘制出城市的地价国。地价目中包含三种数据（l）用途，（2）容积率，（3）价格（每平方米）。每个投资者都可以根据地价图计算房地产的价格、建设规模、投资收益等。利用地价图，德国创造了一个模式，城市可以自己决定走什么样的发展道路。地价图已完全被市场接受，且在市场中通行。每年将会绘制一张新的地价图，当估价师按经验发现地价图与实际不符时，或国家需要时，企业通过购买可以得到此图。地价图对于国家来说，可以帮助企业测算税收，目前在德国，企业都是依据地价图来征收地产税。对于投资人来说，人们往往根据此图进行成万上亿的投资，但投机几乎成了不可能。

　　五、国有资产在市场经济下的转变历程

　　原东德的民营企业家均由托管局负责将其尽快私有化。托管局是联邦企业下一个企业，管理原东德的国有资产，房地产评估这些不动产，并努力将其卖出。托管局下设的房地产管理部门负责房地产的房地产评估工作。房地产管理部门雇佣自由房地产评估师对不动产进行房地产评估、同时雇佣一些房地产评估师成立评委会，负责制定托管局的房地产评估政策且对房地产评估结果进行审核。评委会由15到20个来自各行各业的专业人士组成，每届任期四年，其工作完全独立，不受托管局的干扰。评委们并不放弃原有的工作，在托管局也仅是获得象征性的车马费。在国有资产房地产评估中主要采用收益还原法，因为托管的房地产除住宅外均是希望得到收益的。目前托管局在新的联邦州有10个分理机构，在柏林布兰登堡地区有3个。托管局只负责管理、出售经营的房屋，监督管理者，一是调查管理者执行情况；二是管理者每季度上报环境报告，每季度报告中包括垃圾处理问题，每年上报一次危险品的情况。管理人与托管局有合同，个人负责。托管局出售不动产的原则有两点：（l）买主得到一定优惠；（2）买主与托管局合力清理不动产，但托管局不为此付支付清理费，因在售价中不包括清理费用。土地的房地产评估资用由产权人支付。

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