美国的房地产投资信托知识介绍

　　美国的房地产投资信托从根本上说是美国国内税收法案修改的产物。1961年1月1日开始生效的特殊所得税权益法通过对税收条款的修改创造了一种新型的投资机构——房地产投资信托。

　　美国的房地产投资信托，是指由房地产投资信托机构负责对外发行受益凭证，向投资者募集资金，并将所募集资金委托一家房地产开发公司负责投资标的开发、管理及未来的出售，所获利润在扣除一般房地产管理费用及买卖佣金后，由受益凭证持有人分享。其具体运行模式如图1所示。

　　从以上的融资过程可以看出，信托机构、房地产公司、投资者是美国房地产投资信托的3大主体。在典型的REIT(房地产投资信托模式)运行模式中，投资者通过购买REIT受益凭证的方式投资，由投资银行参与其活动，另外，投资者可随之通过证券交易所进行受益凭证的转让。

　　美国的REIT都是封闭式的，可以在二级市场流通。这样的房地产投资信托有两个非常重要的特点：一是只能投资于房地产；二是其估价容易，资产价值不用每月清算，而开放式基金的资产价值则需每月清算。

　　到目前为止，美国大多数的房地产投资信托基金是由某个组织或某个机构发起的。这些基金的发起人可以自己管理基金，也可以从组织之外聘请基金经理进行基金日常业务管理。房地产投资信托基金的发起人，包括房地产公司、商业银行、独立经纪人、联营公司、人寿保险公司等。现在，大多数房地产投资信托转而由房地产公司发起并管理——实际上这也体现了房地产投资信托发展的必然趋势，因为房地产公司相比银行、信托等机构拥有房地产经营和管理的专业人才优势。

　　房地产信托的基本类型有资产信托、抵押信托和混合信托3种。资产信托在早期比较盛行，但在20世纪70年代抵押信托更加流行。近年来，资产信托再次占据重要地位，并且在数量和市场资本总额方面已经成为了主要的REIT种类。资产信托和抵押信托所拥有的资产之间存在着明显的区别：资产信托获取房地产权益，并且专注于某些房地产类型，如工业/办公类、零售物业类、住宅类、旅游胜地类等；而抵押信托不拥有自己的房地产，其投资是通过购买基本房地产担保的抵押证券，成为拥有抵押留置权的债权人，而且其留置权效力优先于资产的持有人。

　　今天，美国所有的REIT几乎都以权益拥有的方式被资本化了，成为资产型信托。如果REIT是某个公司，它将发行普通股，有时也会发行优先股。如果不是公司形式，则通常发行受益凭证。对于完全靠股东权益筹建起来的REIT，其投资资本来源于出售股票的收入。有时，REIT也会同时发行不同的股票，以满足不同投资者的需要，如同时发行资本收益股和收入收益股。投资者购买资本收益股可享受资本增值带来的收益，购买收入收益股则可从公司的营业净收入中获益。

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