房地产投资项目方案选择

　　一、房地产投资方案的类型

　　假如可以接受的方案很多，而资金有限，则如何进行方案选择，以使有限的资金得到最佳的利用呢？值得注意的是，方案之间的关系不同，则方案选择的指标和选择的结果将有很大的不同。为了正确地进行多方案选择，首先必须搞清方案之间的关系，即方案的类型。依据方案之间的关系，可以分为独立方案、互斥方案和混合方案。

　　（一）独立方案

　　独立方案是指方案间互不干扰，即一个方案的执行不影响另一些方案的执行，在选择方案时可以任意组合，直到资源得到充分运用为止。例如想房地产投资开发几个项目时，这些方案之间的关系就是独立的。更严格地讲，独立方案的定义是：若方案间加法法则成立，则这些方案是彼此独立的。例如，现有A、B两个方案（假设房地产投资期为一年），仅向A方案房地产投资，其房地产投资额为200万元，收益为260万元；仅向B方案房地产投资时，房地产投资额为300万元，收益为375万元。若以500万元同时向两个方案房地产投资www.fangxiucai.com，收益正好为635万元，则说明这两个方案间加法法则成立，即A、B两个方案是相互独立的。

　　（二）互斥方案

　　互斥方案是在若干个方案中，选择其中任何一个方案，则其他方案就必须被排斥的一组方案。例如在某一个确定的地点有建商场、办公楼、住宅等方案，此时选择其中任何一个方案其他方案就无法实施，方案具有排他性，因此这些方案间的关系就是互斥型的。

　　（三）混合方案

　　混合方案是上述独立型与互斥型的混合结构，具体说是在一定条件（如资金条件）制约下，有若干个相互独立的方案，在这些独立方案中又分别包含着几个互斥型的方案。例如某公司欲开发几个项目，而每个项目分别有几个方案，如A地块有、，B地块有、，C地块有、、等互斥方案。但由于资金有限，需要选择能使资金得到充分运用的方案，这时就面临着混合方案的选择问题。

　　二、房地产投资方案选择的主要方法

　　（一）独立方案

　　1.独立方案的评价指标。

　　在某种资源有限的条件下，从众多的互相独立方案中选择几个方案时，采用的评价指标应该是“效率”，通常“效率”可用下式表达：这里的“制约的资源”是广义的资源，可以是资金，也可以是时间、空间、面积等，要依问题内容而定。因而，上述表达式不仅仅对房地产投资方案有效，对其他任何性质的独立方案选择都是有效的评价指标。例如，在繁华地段开发商场项目，要求早建成早投入运营，则有限的资源就是时间；如果出租的仓库按体积计价，则有限的空间就是制约的资源数量。对于房地产投资方案，这里所说的“效率”就是房地产投资方案的内部收益率。2.独立方案的选择方法。用下面的问题为例说明如何进行独立方案选择。X公司现有资金2000万元，欲开发A、B、C三个项目。每个项目需求资金1000万元，预计的房地产投资收益平分别为10％、20％、30％，项目的期限为一年。该公司如果不将此款用于开发A、B、C，运用于其他机会的利率最高可达8％。X公司可以从中选择一两个项目作为房地产投资对象，当然也可以都不开发，因而A、B、C三个方案对X公司来说是个独立方案的选择问题。因为房地产投资收益率最小者（10％）大于公司的其他运用机会的利率（8％），则对X公司来说，A、B、C三个方案都是有利的方案。但X公司仅有2000万元的资金，无法同时满足三者的需求，于是X公司想从银行贷款以满足要求。假如有一家Y银行同意按年利率25％借给X公司1000万元，这时，X公司将如何决策？

　　为了简捷无误地解答上述问题，下面介绍一种应用“效率”指标进行独立方案选择的图解方法，该方法的步骤是：（1）计算各方案的利润与制约资源的比率（这里为10％、20％、30％），该值即为资源的“效率”。将各值按由大到小的顺序排列，如图（a）所示。（2）将可以用于房地产投资的资金的利率（这里为8％和25％）由小至大排列，如图（b）所示。（3）将上述两图合并为图（c）的形式，通常称该图为独立方案选择图。（4）找出由左向右减小的利润率线与由左向右增加的资本的利率线的交点，该交点左方所有的方案即是最后选择的方案。由图（c）可以看出，X公司最有利的选择应该是将2000万元分别用于C和B，而Y银行利率25％＞10％，故不应开发A项目。因此，拟选方案均为相互独立时，其方案的比较和选择，将根据资金的约束条件来进行。

　　无非有两种情况：（1）当资金充裕，不受约束时。方案的选择可以按照单方案的评价方法来决定，即如果方案的NPV≥0或IRR≥，就是可行的，否则就不可行。（2）当资金有限时。要以资金为制约条件，来选择最佳的方案组合，使有限的资金得到充分运用，选择时以方案自身的效率——内部收益率为指标。3.独立方案选择的例题。某公司有六个互相独立的房地产投资项目。

　　各项目每期期末的净收益都相同，寿命期皆为8年。若基准收益率为10％，可利用的资金总额只有3000万元时，应选择哪些方案？若该公司所需资金必须从银行贷款，贷款数额为600万元时利率为12％，此后每增加600万元利率就增加4％，则应如何选择方案？六个独立的房地产投资方案单位：万元房地产投资方案初期房地产投资额每年的净收益ABCDEF500700400750900950171228150167235159首先求出各房地产投资项目的内部收益率171×（P／A，，8）－500＝0＝30％228×（P／A，，8）－700＝0＝28％150×（P／A，，8）－400＝O＝34％167×（P／A，，8）－750＝0＝15％235×（P／A，，8）－900＝0＝20％159×（P／A，，8）－950＝0＝7％将上述求得的内部收益率按由大至小的顺序排列（见图）。由图可知：当资金的限额为3000万元时应取C、A、B、E四个方案。此时虽然资金尚有500万元的余额，但D方案需房地产投资750万元，所以不能选D方案。由于F方案的内部收益率仅为7％，因此即使资金足够也不宜采用。若该公司所需资金全部由银行贷款，当利率递增时，将递增利率线画在该图上。此时应取C、A、B方案，其他方案不宜采用。

　　（二）互斥方案

　　互斥方案选择的经济评价方法一般应采用表示绝对经济效果的净现值法来比较，也可采用表示相对经济效果的内部收益率比较，但在采用内部收益率法时，应按方案之间的差额现金流量来计算差额内部收益率，以此来判断方案的优劣。根据互斥型方案计算期（寿命期）是否相同，可分为计算期相同方案选择和计算期不同方案选择。
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　　1.计算期相同方案的选择。

　　（1）净现值法、净年值法、净终值法。

　　对于单一的房地产投资方案，当给定基准收益率或目标收益率后，只要求得的净现值、净年值或净终值大于零，那么该方案就是可以接受的。对于多个互斥方案的选择来说，同样可以应用净现值、净年值和净终值作为评价指标。当各方案的寿命期相同时，可如下择优：①净现值法，取各方案中NPV值最大者为最优方案；②净年值法，取A值最大者；③净终值法，取F值最大者。事实上，当基准收益率一定，各方案寿命期相同时，上述三种指标判定优劣的结论肯定是一致的，在计算时采用任何一种方法均可，通常采用净现值法。下面举例说明这种比较方法。某企业现有A、B、C三个互斥方案，各方案的初期房地产投资额、每年年末的营业收益及营业费用如表5－16所示。各房地产投资方案的寿命期均为6年，6年后残值为零。基准收益率＝10％。采用净现值法选择方案。表5－16房地产投资方案的现金流量单位：万元房地产投资方案初期房地产投资年营业收益年营业费用净收益ABC2000300040001200160016005006504507009501150首先将三个方案的现金流量画成图。接着求得各方案的净现值：＝700×（P／A，10％，6）－2000＝1049（万元）＝950×（P／A，10％，6）－3000＝1137（万元）＝1150×（P／A，10％，6）－4000＝1008（万元）显然最大，所以B方案应是最优方案。

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