美国的房地产金融

    房地产业是美国经济的主要支柱之一，其房地产金融业在西方国家中规模最大。美国房地产金融业的主要特点是：
　　一、私营金融机构占主体
　　美国大规模的房地产金融业务基本上是由金融机构自发组织经营的。这些私营金融机构主要有商业银行、互助储蓄银行、储蓄贷款协会和保险公司等。大多数美国人通过私营金融机构的住房抵押贷款来解决住房问题，获得这种贷款的基本条件是以所购房产作抵押，这样可使贷款风险降到最低限度。
　　二、联邦政府金融机构进行有效调控
　　美国房地产金融市场是以私营金融机构为主体的私人信用经济。住房抵押信贷是支撑美国建筑业和解决住房问题的重要金融杠杆。因此，美国联邦政府非常重 视房地产金融市场的运作，并建立起一套完善的有效调控房地产金融市场的特殊机制。联邦政府对房地产金融市场的调控主要通过以下机构来进行：
　　1.初级市场的政府担保机构。联邦政府设立了联邦住房贷款担保局等机构，为低收入家庭的住房贷款提供担保。这类机构可以给每个购房者提供最高住房贷款，收取一定的手续费（为担保的4%左右）。经该机构担保的购房者首次只需支 付住房售价的5%，即可得到金融机构提供的全部住房抵押贷款，而未经担保的购房者必须首次支付住房售价的20%。
　　 2.设立联邦住房贷款银行系统。这是美国政府调节和管理房地产金融市场的主要工具。该系统是从事住房抵押贷款的储蓄机构的一个中央银行储备体系，内有10多个联邦住房贷款银行。这个系统由政府充当保证人，吸收私人资金，以此为建房和购房融通资金，发挥房地产金融机构的储备中心作用。该系统还在稳定 房地产金融市场、促进住房抵押的资金流动性、保障住房抵押资金供应和调节二级市场等方面发挥了重要作用。
　　3.建立全国性的二级市场。为适应房地产业的发展，美国政府于六十年代中 期建立了"二级抵押机构"和"二级抵押市场"。七十年代，为了改善原有的二级市场，该国还建立了联邦住房贷款抵押公司。
　　4.设立经营机构证券的政府机构。全国贷款抵押协会是一家政府建立的公司，它作为政府机构及受托人和保证人经营机构证券，为本身的抵押和证券业务、政府部门和有金融利益的政府机构提供便利。
　　三、政府调控与私人资本活动高度融合
　　美国政府干预和调节房地产金融市场的机构，如全国贷款抵押协会等，其股份为私人所有，由政府给予支持。利用这种机构调控房地产金融市场有许多好处：
　　1.以私人资本入股方式组建政府调控机构，不但能迅速吸收市场的大量资本，而且要按国家的有关法规经营，实施政府的政策。这样，既体现了政府的政策，有兼顾了私人资本的利益。
　　2.这类机构经营灵活，状况良好。一方面，他们基本上按市场运行规律经营， 对市场的适应能力强；另一方面，它们享有与政府机构相类似的优惠待遇。例如： 它们发行的证券既具有国家信用的性质，由政府信托机构保护，信用可靠，易为 公众接受，又不完全依赖财政，独立发行，其收益一般高于同类证券。
　　3.这类机构无需财政补贴，自负盈亏，减轻了财政负担。二战后，美国政府通过拍卖联邦储蓄贷款银行和全国抵押协会的股票，把原属政府所有的机构变为政府保证的私人所有的机构。由此，政府既收回了投资，增加了财政收入，又保持了对这些机构的控制。

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