房地产信托：苏醒的巨龙还是扶不起的阿斗

　　日前，随着国家对房地产业的宏观调控，高企的房价难以为继。在紧缩的信贷政策下，房产商不得不寻找银行贷款以外的渠道进行融资，这时，被冷落了近一年的房地产信托成了房产商的一根救命稻草。

　　那么，处于新一轮发展期的房地产信托产品，能否成为信托业的明星产品，挑起为信托业创造利润的大梁？信托融资能否胜任银行信贷的替补角色？

　　贷款资金的替补

　　据普益财富网最新统计，2008年8月，共有8家信托公司发行了11款房地产信托理财产品，继2008年7月发行量达到15款、创下2007年以来新高之后，产品数继续保持高位。享受在“房地产蜜月”之中的信托业，也似乎找到了在熊市中取代证券投资产品的“接班人”。

　　房地产信托在2008年的走强，使人联想到了2003年。2003年6月央行出台“121号文件”，导致地产商资金链紧绷，部分开发商无法满足银行信贷的要求，为满足融资需求，不得不转而通过高成本的信托渠道募集资金。截至2003年9月，房地产信托发行规模为30亿元，而截至当年12月31日，房地产信托规模达到了60亿元。本轮房地产信托热浪在成因上与2003年有很大相似之处。

　　基金化运作留空子

　　不难发现，房地产信托随宏观调控趋紧及房地产遭遇困境而发展，随房地产火爆及宏观环境宽松而低迷。“主要因为目前缺乏基金化运作的信托渠道，融资能力较低而融资成本相对更高，在房产商资金富足时，一般不会选择信托融资；而当银行信贷这条融资大门不畅时，信托这条小径才被关注。”普益财富资深分析师赵杨表示。

　　对此，业内人士也表达了相同的看法，受国家对房地产宏观调控的加强和银监会信托“新办法”的影响，尚处于萌芽时期的房地产信托基金化进程仍是曲高和寡。

　　在这样的大环境下，2008年之前只能找到一些有形无神的类基金房地产信托产品的影子。 2005年3月，联华信托推出 “联信·宝利中国优质房地产投资信托计划”，业界纷纷惊呼“准”REITs（房地产信托投资基金）的出现。但是，仍与真正的基金化信托相去甚远。

　　“如果能够突破产业基金立法缺失和信托政策限制，我国发展房地产信托投资基金是完全可能的。”上海五合智库总经理邹毅表示，“到那时，信托资金募集对象大幅增加，投资者不仅可以分享房地产中的稳定利润，而且信托资金给房地产融资带来更多的利益。”

　　除了缺乏基金化运作的信托渠道，分析师们认为，缺乏制度准备与技术准备的信托业通过贷款等业务模式设计产品，对参与房地产信托的各方均有一定的弊端。

　　赵杨表示，对信托公司来说，当房地产度过融资困境时，通过高成本信托渠道的融资需求必然减少，房地产信托可能再度低迷。加之信托融资与银行信贷相似，很可能同样受到监管层的限制；对投资者来说，以企业融资为目的而设计的产品，其意不在为投资者提供服务；对房地产来说，信托融资与银行信贷方式上无异，对提高抗政策风险能力并不利。

　　政策规范并非禁锢

　　“虽然房地产信托在最近几年的发展比较曲折，监管部门也出台了一些限制房地产信托的政策，但对信托业在房地产金融领域所起的作用是不可忽视的。”赵杨说。

　　记者了解到，银监会出台“212号文”与“54号文”限制房地产信托，实际上并非希望禁锢该类产品。“银监会曾研究并准备在近期出台房地产信托管理办法，也证实了监管层规范并发展该类产品的决心。”赵杨表示。

　　“银监会出台的‘212号文’等于将央行121号文件在信托行业内重复了一遍，这样银监会与央行的政策、国家的宏观调控统一了。” 中信信托副董事长姚海星表示。

　　他表示，文件看似为了限制房地产信托的发展，实则提高了信托融资的门槛，降低了房地产信托的风险，对信托公司房地产信托业务进行规范。“但管理部门还应该告诉信托公司什么能做，并为他们创造条件。目前最重要的是，利用政策引导和鼓励REITs。”他说。

　　事实上，房地产信托屡次在房地产融资困境中走红的现象，也可以理解是一种可行的房地产融资方式。有专家表示，如果对信托业务加以规范，大力发展REITs等投资型业务，会使信托在房地产融资多元化中作出重要贡献。

    《国际金融报》 (2008-09-12 第06版)

本文关键字：房地产  房地产金融，房地产金融