物业维修管理-房屋的日常养护概述

　　２.不要往通风道里扔砖头、石块或在通风道上挂东西，挡住风口，堵塞通道。

　　３.物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况及有无裂缝破损、堵塞等情况进行检查。发现不正确的使用行为要及时制止，发现损坏要认真记录，及时修复。

　　４.检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通风状况，并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通。

　　５.通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补，严重损坏的在房屋大修时应彻底更换。

　　(七)垃圾道的养护管理

　　一般住宅楼、办公楼等通用房屋都设置有垃圾道，作为楼上用户倾倒垃圾的通道。垃圾道由通道、垃圾斗、底层垃圾间及出垃圾门等部分组成。由于垃圾道是公用设施，又是藏污纳垢的地方，住户对其不够爱护。物业管理企业一方面要加强宣传教育，另一方面垃圾道出现堵塞损坏时要及时派人修理。在房屋接管验收时，就要认真检查垃圾道的各个部位，看有无垃圾斗、出垃圾门开启不灵便、缺少零件、少刷漆等现象。如果垃圾道内有积存大量施工垃圾或伸出钢筋头、残存模板等在房屋交付使用后造成垃圾道堵塞隐患的现象，必须要求施工单位及时返修清除。平时养护中应注意：

　　１.指定专人负责垃圾清运，保持垃圾道通畅。

　　２.搬运重物时要注意保护好垃圾道，避免碰撞，平时不要用重物敲击垃圾道。

　　３.不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾。

　　４.垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通，否则越堵越严，疏通起来更加费时费力。

　　５.垃圾斗、出垃圾门每两年应重新油漆一遍，防止锈蚀，延长其寿命，降低维修费用。

　　６.垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土修补，防止其扩大。

　　五、加强对二次装修的科学管理
　　(一)装修的含义

　　１.装修的含义

　　楼宇接管验收交付使用后，业主(或用户)办理完入伙手续后，在正式入住前，根据业主的要求，对所购(租赁)房屋进行分隔、装饰、布置等。有时住户掉换后，新用户要将原来的装修推倒，按自己的意愿重新装修。习惯上人们往往把以上装修称为二次装修。

　　２.二次装修的特点

　　二次装修是在房屋初装的基础上进行的，它与一般装修有所不同。其特点如下：

　　(１)必须符合楼宇原设计时的工程技术规范与技术指标；

　　(２)施工时应顾及相邻住户的正常工作及生活，尽量减少对他们的影响；

　　(３)对施工人员的技术及素质要求比较高，以保障住户的人生、财产的安全；

　　(４)重视施工中的防火工作。

　　(二)二次装修的规定

　　二次装修是物业管理中一项经常而重要的工作，若不加管理，就有可能会破坏房屋的结构及侵犯其他住户的利益。因此，物业管理公司应认真对待二次装修，工程设备、保安、服务等部门应通力合作，共同做好管理工作。

　　１.二次装修的程序

　　(１)装修申报

①     装修户首先向物业管理公司工程设备部门提出申请(见表4-9-3)：

 

　　业主需要装修时，到管理公司下属的管理处领取申请表，填写申请表，等申请批准后方可施工。

　　②工程设备部门对装修户的资格进行确认，并提供装修指南及有关资料；

　　③装修户尽快请有关单位进行装修设计，并在１５天内将装修设计图交工程设备部门审查；

　　④装修户选择合格的装修单位。

　　(２)物业管理公司审批

　　①在接到装修户递交的装修设计的一周内，工程设备部会同安保部对设计方案进行审核，提出同意或修改意见；

　　②方案批准后，装修户按规定到物业管理公司签订协议，并领取装修许可证。

　　２.装修范围

　　(１)不可擅自改变房屋的柱、梁、板、承重墙、屋面防水隔热层、电路，上下管线等；

　　(２)不可擅自用红砖、大理石及超厚超重材料进行装修；

　　(３)不擅自封闭或改变阳台用途；

　　(４)不擅自改变原有门窗规格及墙面装饰。

　　(三)加强对二次装修的科学管理

　　１.装修公司的选择

　　选择装修公司是二次装修管理中的一件大事。物业管理公司从所管理的楼宇、小区的安全以及业主或使用人的利益考虑，一般选择几个成熟的装修公司作为楼宇、小区装修的固定施工队伍。住用户需要装修时，就将这几家公司推荐给他们。

　　但实际上，由于诸多因素造成许多住用户不一定接受物业管理公司推荐的装修公司，而自行在外面寻找装修公司。这时，物业管理公司应提醒住用户在选择装修公司时，首先不能急，急了容易“病急乱投医”，“抓在篮里就是菜”，而应慢慢悠悠、仔仔细细地找。住用户要了解装修公司的资质，了解它的施工队伍技术实力，了解它的可靠程度。尤其是那些租间小房子、一张桌子、一个人的“皮包”公司，很有可能“打一枪换一个地方”，要紧关头连人也找不到。第二不能贪。这个贪，是指贪方便，贪便宜，贪听好话。有的公司条件要求严是严，但说了算数，有的公司宽是宽，但说与做不一样。因此，越是在洽谈时说得花好桃好，无所不应的，你反而要多个心眼想一想，其中是否有诈，这样优惠的条件他们能否赚钱，以防他钱未到手时笑容可掬，钱一到手后翻脸不认人。

　　另外，业主或使用人在自行确定了装修公司以后，在正式进行房屋装修前一定要签订详细的书面协议，以防止口头协议口说无凭；应将房屋装修所需要用的材料、时限、工程造价、施工面积、技术参数等有关条件写进施工协议中；在装修完成后，还要向施工者索要发票。只有这样，当房屋装修出现质量问题发生纠纷时，才能提出充分证据并依据法律保护自己的权益不受侵害；只有这样，才能保证房屋装修质量，让人欢喜没有忧。

　　２.二次装修的现场监护

　　装修现场监护是二次装修管理的关键。一切的协议规定都要靠现场监护来落实。作为物业管理公司，理应派人对施工现场进行定时和不定时的监督检查，主要抓好以下几点：

　　(１)审查装修公司施工人员的情况，坚持凭证出入楼宇、小区制度。

　　(２)控制装修公司动用明火的操作，施工现场不准吸烟。除按规定在施工现场配置消防器材外，还应有专人负责防火安全。

　　(３)监督装修公司按批准的设计图纸进行施工，防止装修公司置原有的设计于不顾而另搞一套，造成对楼宇结构、设施的损害。

　　(４)阻止装修公司因不合时宜地进行有强烈声响和刺激性气味的工作，而造成对其它业主或使用人正常工作、生活的影响。

　　３.装修装饰技巧的指导

　　物业管理公司指导业主或使用人正确实施装修装饰，提高装修装饰技巧是二次装修管理中体现的服务，归根到底也是房屋养护服务的一个方面。做好这项工作，有利于提高物业管理公司房屋养护服务的质量。

　　房屋装修装饰是一门实用艺术，是功能性和艺术性的统一。它既要满足工作、生活的功能需要，又要满足人们的审美情趣。所以，“以人为本”是房屋装修装饰的原则。这主要体现在以下几个方面：

　　(１)注意满足功能需求。如果是办公楼宇的装修，其主要功能是办公，在装修时要考虑到办公桌、椅、柜、办公设备(复印机、计算机等)的安置，并确保不相互干扰。如果是小区居室的装修，首先要服从居室各部分的功能性要求。比如厨房和卫生间，既要考虑设施相对完善，又要留有一定的空间。尤其是洁具的合理选择和恰当布局直接影响到生活质量。又如厅是家庭成员的共享空间，卧室主要是用来睡眠、休息的，都要根据不同功能加以布置。

　　(２)强调健康性。室外空气污染早已成为社会公众关注的问题，但是还有一种对人体健康危害更大的室内污染，却常常被人忽视。研究显示，室内空间相对空外是较封闭的空间，空气极容易受到污染，而且污染程度往往比室外更严重。由于大多数人有８０％左右的时间是在室内度过的，因此，室内空气污染对人体的危害，远远大于室外空气污染。

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