物业管理的前期介入-物业的接管

一、接管前的准备工作
　　房地产开发企业与物业管理公司应在物业项目立项时就建立合作关系。但在一些地区，物业管理机构尚未健全，常常由房地产开发企业自设机构来管理物业。一般来讲，由专业化的物业管理公司参与物业的开发全过程，将更利于物业管理行业的良性发展。目前，物业管理公司的选聘大多采取议标的方法，少数采用公开招标，无论通过哪一种方式，物业管理公司都要从开发企业或管委会手中接管物业。

　　从理论上讲，早期介入的物业管理企业并一定就是前期物业的当然管理者，特别是房地产开发企业决定招标选聘时。反之，早期介入的物业管理企业是否愿意承接该物业的管理也需经过科学的测算和对该物业经营实效的评估和权衡后方可作出明智的抉择。具体步骤如下：

　　1.房地产开发企业与物业管理企业接洽前期物业管理委托事项。主要是管理服务内容、标准、期限；保修责任的委托与实施；诸如遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代为办理事项；管理服务费构成及筹集；管理用房、经营用房的提供使用及收益分配；物业及相关资料的验收接管。

　　2.在洽谈的过程中，物业管理企业对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出测算，据此制定接管方案作为依据与房地产开发企业进一步协商或竞标。如达成一致或中标即可签订前期物业管理委托合同。

　　3.一旦签约，物业管理企业就要实施验收接管。依照的有关规定主要有1991年2月4日国家建设部制订的《中华人民共和国行业标准——房屋接管验收标准》和(1993)814号文《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》。同时还应做好档案资料的移交工作，必不可少的档案资料有：规划图，竣工图，地下管网竣工图，各类房层清单，单体建筑结构，设备竣工图及合格证或保修书，公用设施，设备及公共场地清单，有关业主或承租使用人的相关资料等。

　　4.根据前期物业管理合同所赋予的管理职责，物业管理企业应制定一系列管理制度，以建立正常的管理秩序。这些制度主要有停车场管理办法，电梯使用规定，物业的报修与维修规定等。

　　5.为了迎接即将到来的业主入伙，物业管理企业应着手组成该物业的常设管理机构，配备管理人员。人员不足时要着手进行社会招聘和上岗培训等准备工作。

　　6.建立与社会协作单位的联络，构筑综合服务网络。前者是指物业正式启动运作后，势必要与社区主管部门和市政及公用事业单位取得联系，获得他们的支持与配合。同时，物业管理企业也不是万能企业，有一些业务(尤其是业主的特约服务)还需选定专业服务公司代理。唯此，才能使业主入伙后各种需求得到充分满足。

　　7.物业正式出售又称“开盘”，这也是前期物业管理开始之日，物业管理企业可以和开发商一起参与楼盘营销。首先可以就营销策略提出自己见解，促进销售顺利进行。从根本上来讲，促销是房地产开发企业与物业管理企业共同利益所在。楼盘滞销开发企业投资得不到完全回报，而物业管理也因滞销造成的空置物业和人气欠旺给管理与服务带来困难。物业管理对提高物业附加值的作用日见明显，在具体策划上也有大力宣传该物业的管理水准和合理的收费以吸引更多的消费者前来购买等功效。其次，参与营销(包括预售)是物业管理企业与消费者(即未来的业主)直接见面的最好机会。了解他们对物业管理的具体要求将对今后业务的开展大有裨益。最后，现行法规规定，在开发企业与业主签订物业转让合同时必须附上有关前期物业管理合同及《物业使用公约》、《住户手册》等附件，即“应在买卖合同中对房地产产权人有承诺遵守小区管理办法的约定”(详见国家建设部《城市住宅小区管理办法》)。

　　二、从房地产开发企业接管
　　建设部第33号令明确规定：房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。住宅小区的物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理，因此，参与物业开发全过程的物业管理公司最有可能成为接受物业管理委托的公司。

　　三、从管理委员会接管
　　物业管理作为一种经营服务型企业，是受物业产权人及使用人委托实施管理。也就是说，产权人及使用人有权选择管理者，这种权利集中体现在“产权人及使用人代表大会”上。“产权人及使用人代表大会”按召开的时间与形式可分为三种，即首届“产权人及使用人代表大会”、“产权人及使用人代表大会年度会议”、“产权人及使用人代表大会特别会议”。管理委员会由首届“产权人及使用人代表大会”选举产生。

　　建设部第33号令明确规定管委会具有选聘和续聘物业管理公司的权利。首次选聘物业管理公司的工作一般由开发企业完成。管委会组成之后应对所选聘的物业管理公司进行考察，同时对物业管理公司的服务质量进行监督。管理水平低下的物业管理公司将会被管委会解聘。物业管理公司被解聘或者受聘合同到期未获续聘时，管委会可选聘其他物业管理公司接管物业管理工作。

　　物业管理公司在接管使用过程中的物业时，应做好如下工作：

　　(一)收集资料

　　在接管物业时，应收集以下资料：

　　1.物业规划图。

　　2.竣工总平面图。

　　3.单体建筑及结构设备竣工图。

　　4.地下管网竣工图。

　　5.建筑施工图。

　　6.隐蔽工程验收签证。

　　7.沉降观察记录。

　　8.竣工验收证明。

　　(二)接管验收

　　1.接管验收应具备的条件。

　　2.接管验收应验交的资料。

　　3.房屋接管验收。

　　4.质量与使用功能的检验。

　　5.危险和损坏问题的处理。

　　(三)用户基本情况调查

　　可采用入户调查和调查表形式全面了解住户的基本情况。

　　(四)资料归类、存档

　　物业管理资料对管理工作的实际操作具有指导作用，应采取妥善的方式保存、管理。

　　四、接管验收与竣工验收的区别
　　接管验收不同于竣工验收。接管验收是由物业管理企业依据建设部1991年7月1日颁布的《房屋接管验收标准》，接管开发商移交的物业所进行的验收。接管验收与竣工验收的区别在于：

　　1.验收的目的不同

　　接管验收是在验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。

　　2.验收条件不同

　　接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用，房屋幢、户编号已经有关部门确认；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。

　　3.交接对象不同

　　接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业；竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。

　　五、接管验收中应注意的事项
　　物业的接管验收是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的重要环节。物业管理企业通过接管验收，即由对物业的前期管理转入到对物业的实体管理之中。因此，为确保今后物业管理工作能顺利开展，物业管理企业在接管验收时应注意以下几个方面：

　　1.物业管理企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验收工作。

　　2.物业管理企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。

　　3.接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直到完全合格。

　　4.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业管理企业交付保修保证金，或由物业管理企业负责保修，开发商一次性拨付保修费用。

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