物业管理公司经营风险浅析

    有人说物业行业整个都在亏，有人却说旱涝保收。由于企业所处的经营环境不同、经营管理理念不同。导致出现了不同的经营局面。本文试图浅层次的探究物业经营的风险，供广大的同行参考，引起足够的重视，以求达到预防和抛砖引玉的目的。

    下面我们按照住宅类物业管理发展的一般顺序，对各环节存在的风险进行探讨。

    第一阶段：楼盘的接管

    可分为两大类：

    1、新建住宅小区的接管

    1）设计隐患

    如果物业管理企业前期介入的早，并且在实际上起到了参谋作用，就可以避免许多设计上存在的隐患。这些隐患对于开发商来说可能不是什么问题，但对业户使用房屋和物业企业管理来说，可能会带来相当大的风险。比如深圳某著名豪宅小区，其普通户型建筑面积就达几百个平方米，为了豪华的卖点，设计成三相电入户，要求住户安装中央空调。虽然按照民用住宅规范达到了相关要求，但因为没有充分的考虑住户对用电的特殊需求，在实际上存在较大的差距。导致夏季供电系统负荷过大，随时都有崩溃的危险。在业户安装空调的时候，还要增加诸多限制，以防止对小区的供电系统带来过大的压力。

    某栋户型有不少窗户外有一个很宽大的花池，窗户是封死的，业户不能出去种花和打扫卫生，多数人要求改成一扇门，并加一道护栏。物业企业知道必须改也不能同意，因为涉及到外立面和规划问题。这期间引发不少冲突，给管理服务工作带来了很大的消极影响，也影响了物业管理企业和业主良好关系的建立。如果供电系统瘫痪，诚然不是物业管理企业的错。但是业主不按设计要求安装，物业管理企业在管理上是有责任的（尽管这种要求是几乎达不到的），另外对物业管理企业的声誉的影响就更是难以估量的。

    2）物业管理委托合同签定的价位（成本费用的测算）

    物业管理市场竞争相当的激烈，尤其是深圳企业北上西去、国外企业高歌猛进以后。部分物业管理企业也受到中国市场价格竞争的影响，扬起价格战的大旗，为了市场占有率，一味降低价格，甚至在成本附近徘徊，抗风险能力明显不足，稍有风吹草动，都可能导致亏损。更有甚者，在未能拓宽其他收入渠道（指特约服务）的情况下，盲目喊出了零管理费的口号。

    3）开发商的配合

    没有开发商的配合，住宅类的物业管理几乎很难做好。市场上接来的物业由于种种原因，开发商的配合可能很不到位，这个时候，需要管理处主任有相当的交际能力来化解，一手托着业主，一手举着开发商，这碗水必须端平。如果是自己的地产公司开发的物业，由于特殊的从属关系，更不好处理。比如设备交接的时候，是否提供了完整的资料，其中很多的资料关系到以后巨大价值设备的保修、保养。小区水电性质的转换时间给业户带来的影响将直接反映在业户满意率中。周边配套服务设施和交通状况，所有开发商所能左右或者施加影响的因素都会在隐蔽处影响着我们的工作。所以在新建住宅小区接管的时候，必须考虑到开发商不够配合的情况下，给企业经营带来的风险。

    2、老（旧）住宅小区的接管

    1）业主委员会

    原有的物业管理企业的离开肯定是有原因的，其中关系最大的当属小区的业主委员会。在接管老的住宅小区的时候，首先要考察现有的业主委员会成立的程序是否合法规范，是否办理了相关的手续。只有在确认我们的合同对方是一合格主体的情况下，我们才去调查这个业主委员会的成熟程度，办事是否理性，在业主中是否具代表性。否则在日后的管理服务中，将不断的出现措手不及的问题。

    2）历史遗留问题

    许多老的住宅小区换物业公司，要么是原来的物业公司经营服务不到位，要么是历史上积累的问题解决不了，所以我们必须看这些历史遗留的问题是否可以化解。比如许多小区像老人一样疾病缠身，却没有养老钱（维修基金的积累）。接管过来让业户一下子拿那么多钱出来是很困难的，但问题又不能那么放着。这样使物业管理企业进退维谷，处理的好则罢，处理不好，就是一败笔。

    3、社会宏观环境

    接管楼盘的共同的考虑就是当地的业主经济承受能力和消费意识，以及当地的政策法规环境，这些宏观因素也在相当程度上为物业管理企业带来风险。

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