物业管理的经济分析

有一种看法，认为居民委员会不是业主代表，因此，不能行使业主委员会的职能。在公房产权占主导地位的情况下，这是事实。但是，在70％以上的个人拥有住房的情况下，居民委员会已是业主参加组成的机构，只要在现行的居民委员会职能的基础上，增加其相应的由业主委员会承担的职责，实行一套人员两块牌子，通过物业收费方式支付居委会相应报酬，完全可以使居委会这种地缘性组织在社会管理职能之外，承担业主委员会的职能。这样做既节约了资源，降低了交易成本，又减少了居委会和业主委员的磨合，还增加了业主大会的操作性。

二、通过竞争方式确定物业服务产品的定价

由于公共服务产品的消费选择方式受到限制，因此其产品价格形成有一定的特殊性。实践中，我国多数城市都由政府部门规定物业服务收费的最高限价，运行中，物业管理企业都把这种最高限价作为向业主的收费标准。由于收费标准与服务提供之间没有一套相互制衡的机制，物业管理企业的目标是多收费少服务，增加利润，业主的目标是少缴费多获得服务，二者产生矛盾，激化的情况下，出现了不少业主拒缴物业费的现象。 找房地产资料,到www.fangxiucai.com  www.fangxiucai.com

应该建立竞争性的物业服务产品价格形成机制，即通过业主委员会招标方式选聘物业管理企业，由物业管理企业在政府限价的基础上通过投标竞报物业服务产品的价格，由业主委员会选聘报价最低的投标物业管理企业承担物业管理服务。如果物业管理企业在中标后擅自提高服务产品价格，由业主会员提出劝戒，如果不改正，可以辞退物业管理企业，并开始新一轮招标，由此形成良性互动的价格形成机制。

通过竞争降低物业服务产品的价格，这种机制发挥作用还需要有物业管理规模化经营相配套。据对北京市 1270家物业管理企业的调查，平均每个企业78人，管理面积是8.2万平方米。如果物业费按每平方米2.5元收取，月物业费收入是20.5万元。支出如下：1.人员工资，按1000元／人／月计，共支出7.8万元；2.办公用房租金，按每人用房6平方米房屋租金每日每平方米2元计，房租支出2.8万元3.绿化、维护成本3.6万元，4.水、电、车等管理费支出6万元，5.营业税1.13万元。总支出21.3万元，出现亏损。有两个办法，一是提高收费标准，按每平方米3元收费累计24.6万元，赢余3.1万元。二是增加管理面积。按照有关专业人士分析，维持一个物业管理企业正常运转，且其收费水平业主也能够承受，需要管理20万平方米的物业。北京市现有物业管理企业约 1700家，实施物业管理的住房面积为 9616万平方米，其他实施物业管理的房屋面积为809万平方米，相当于每个企业的管理面积为6.13万平方米 (按2002年物业企业数1584家计，相当于6.58万平方米)达不到正常运转的水平，因此，必须实行优胜劣汰的法则，保证物管企业的规模化运营。

为降低物业服务产品的价格还应实行收费统收统支平衡使用的机制，物业管理收入和支出是一个整体，不能就单项收入维持单项支出，简单匹配将会导致收费上升。如小区绿化维护费用较高，靠单项收费维持，势必费用很高。小区停车收费收入较高，支出较低，应将此项收费统筹使用。小区停车收费是业主共有土地使用权产生的租金，而不是所谓的物业管理企业的看管费，其收入应在扣除物业管理企业的人员费支出和管理费支出后的余额为全体业主所有，用于平衡小区其它项目的支出，这样做有利于降低物业服务产品的价格。实际工作中，这笔钱往往落入了物业管理企业的腰包，如按每辆车停车费月支出150元计，拥有100个车位的小区，每月停车费的赢余就会达到1.1万元。

由于费用统收统支能够有效降低物业服务产品的价格，因此，政府部门应指导业主委员会在招标文件中添加上述内容，利用有效手段减轻业主负担，抑制物业管理企业利用政策真空和业主专业知识不足谋取不合理的收入。

三、公共维修基金的托管方式和保值增值问题

据测算，在50年的住房使用期内，房屋维修和设施设备改造累计支出贴现后，与购房当年住宅价格的比例约为0.5：1。由于不可确定边界的房屋公共空间、共有设施共同所有权的存在，为减少日后共用设施设备维修养护费用收缴的麻烦，我国现有的政府文件规定，对公共维修基金实行预交制，即新建商品房在销售过程中由买房人按房屋售价的2％额外交纳公共维修基金。2002年北京市商品房销售额813.8亿元，应收公共维修基金16.3亿元，实际归集7.8亿元。这笔钱如何托管?现实中由政府部门的物业管理机构预收后统一存储在商业银行，待业主委员会成立后移交业主委员会；有的直接移交物业管理公司托管。由于业主委员会没有专业基金投资经验，只能将这笔钱作为长期存款放在银行，以息支付维修费用，由于物管企业也缺乏专业的理财经验，也基本上将这笔钱存放在商业银行，维修基金的增值主要靠利息，按银行储蓄存款利率计算，公共维修基金的增值每年不到3％。上述管理方式，也削弱公共维修基金归集力度，目前北京市商品房售后维修基金的余额只有13.8亿元，只占应归集额的23％。

为减轻业主日后维修负担，保持公共维修基金的增值，应该委托专业的投资机构进行理财。为保证维修基金运作的安全性，由政府部门的住房资金管理机构统一归集，运用该笔资金发放长期个人住房贷款，年利率在5％左右，比银行储蓄增加2个百分点。据推算，北京市商品售后公共维修基金约有59亿元，房改房售后公共维修基金余额29亿元，累计88亿元，如改由政府部门住房资金管理机构统一归集统一运用，在保证安全性的基础上每年增值增加1.8亿元，以50年为周期进行推算，分散归集分散运用较之集中归集集中使用，将会使公共维修基金的全体交存人损失增值资金约90亿元。

以上从产权经济学、公共服务产品的价格形成机制及基金归集和投资角度对物业管理涉及的经济问题进行了分析，揭示了物业管理相关主体之间的经济关系，为解决管理问题提供了经济手段，也为分析物业管理问题提供了一种新的视角。

上一页  [1] [2] 

本文关键字：物业管理  物管公司指南，物业管理 - 物管公司指南