关于物业设备经济化运行的思路

　　摘要:工程设备设施管理一直是物业管理工作中的重点、难点,设备维保的成本付出在物业管理成本中也占据主要地位。为了设备管理现代化的目的,必须明确设备管理在物业管理中的地位;树立现代化科学管理的思想,结合物业设备的特征和具体实践,完善科学的管理组织机构和管理制度;改进设备管理流程和管理技术手段;设计符合技术人员工作特点的的薪酬设计体系,以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。

　　关键词: 经济化 技术责任制 档案管理 过程改进 激励措施 价值取向

　　现代物业对设备的需求和依赖程度越来越高,对物业设备的管理要求也日渐水涨船高。现代物业的价值不但取决于座落位置、建筑结构、空间布局和室内外装潢,而且在很大程度上还取决于配备设备的品质性能、系统结构和运行状况。工程设备设施管理一直是物业管理工作中的重点、难点,设备维保的成本付出在物业管理成本中也占据主要地位。作为企业管理的重要组成部分,设备管理的好坏对企业的社会声誉乃至生存有着重要意义。随着网络技术的运用和建筑智能化的推进,“3A”“5A”智能化设施迅速进入各类建筑,使物业的动力设备形成庞大而复杂的系统,即使传统产品也由于结合了信息技术而出现很大的变化。集成设备精密度高、联系紧密、配件更换成本高、维修周期长的特点,使设备设施的运营成本和风险成本加大,所占物业管理成本的比重也越来越大。如果一些设备经常处于性能不良或停机待修状态,直接影响整个物业的功能发挥,使物业的使用价值大大降低。作为物业管理企业来说,就无法再取得业主的承认,也将丢掉市场,丧失生存的根本条件。

　　传统的设备管理侧重于现场管理和应对性服务,以设备的正常运转作为工作目标,设备维修保养计划也紧紧围绕“保障性”的目标制定。 “维持”意义上的设备管理,不适应物业管理智能化、信息化进程发展要求的问题日益突出;单枪匹马的项目分散管理模式,使设备维持运行已是相当吃力,出现的能耗高、自控不能实现、设备损耗加速等现象在所难免,也就无法实现经济运行目标,致使管理成本无法降低,直接影响到物业服务的成本和企业资金的合理利用。

　　为了实现物业管理企业设备管理现代化的目的,必须明确设备管理在物业管理中的地位;树立现代化科学管理的思想,结合物业设备的特征和具体实践,完善科学的管理组织机构和管理制度;改进设备管理方法和管理技术手段;提高管理人员的素质水平,设计符合技术人员工作特点的的薪酬设计体系,以促进物业管理企业的设备管理向着现代化的方向发展。

　　一、树立现代化科学管理的思想

　　企业必须重视工程技术管理,明确设备设施维护不仅是项目部或技术部门的工作,而且是整个企业生产经营的一部分。设立专门的技术部门,负责新设备的技术攻关、管理方案审定、故障会诊及技术人员的继续教育,形成有效的技术决策和支持体系,走集中研讨、区域管理的技术责任制管理模式;。

　　二、完善管理技术手段

　　设备档案的管理是设备管理的一部分,担负着设备技术资料收集,记录、填写、积累、整理、鉴定、归档、统计、提供利用的价值。因此,做好设备档案与维修记录,是设备管理连续性、经济性运行,减少运行隐患,并为设备维保计划提供依据,不断完善工作流程的必备措施,同时也是增强管理者责任心,提高管理效率,降低管理成本。设备档案主要包括设备安装、调试工作记录,验收记录、设备使用说明书、维修养护要点记录、设备磨合运转参数,以及编制项目设备管理名录,运行周期、运行负荷测算等。

　　运行记录是设备档案中的重要一部分,包括设备维修保养计划与维修记录。其中,维修保养计划是根本,是设备实现正常运转,承担物业功能发挥乃至设备经济化运行的基础。传统的设备管理围绕设备的正常运行,侧重于

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