物业管理收费标准测算的初探

　　本文摘要：

　　物业管理收费标准是业主关注的热点之一,关于物业管理收费标准的测算,笔者曾与同行交流,发现一些问题,是共性的,现提出来供大家参考。

　　一、管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费等

　　这项费用是指物业管理企业的人工费用,包括基本工资、社会保险和按规定提取的福利费、加班费及服装费。

　　(一)定员的确定:

　　根据所管物业的规模、档次、业主的要求、管理的内容、管理目标确定岗位和人力资源配置。

　　(二)工资的确定:

　　1.按照不同的岗位设置和人力资源配置情况,参考所在地平均工资水平,设定不同的薪酬标准。采用这种办法时,不同岗位人员统一采用同类企业、同档次物业所采用的标准。然而,各企业的工资标准,都是企业的秘密,况且相同档次的物业,(来自:www.fangxiucai.com)不同的企业管理人员薪酬也有较大差距。笔者作为招标专家参与某项目评标,曾有同一职位不同企业报价从 3600 元每人每月~ 9600 元每人每月之差。

　　2.按照社会职工平均工资计算。

　　政府每年 3月公布上年度本省区域内职工平均工资,此数据具有权威性。但需注意在每年年底测算下年度费用预算时,此数据相差两年,应加上调系数,采用历年平均上涨幅度来调整。

　　3.按照物业管理行业社会职工平均工资计算,地方政府会公布行业社会职工平均工资。此数据应用于普通住宅小区计算偏高,用于高档大厦测算则偏低,差异较大。

　　4.加班费的测算:社会平均工资已包含了加班费用。但是,物业管理行业加班数量远远大于其它行业,特别是在几个长假中,既要确保假期服务保障工作的正常进行,又要借假期进行一些平时难以开展的工作,如重要设备的大修和改造等。笔者建议可采用每人每月 2 ~ 3 天的标准计算,日工资按月工资除以 20.92 天计算。

　　5.保险费用:规定企业标要求应为员工建立基本养老保险、失业保险、工伤保险、生育保险、医疗保险和住房公积金(五险一金)。物业管理企业聘用了较多的外埠员工(包括外埠城镇员工和农民工),有关外埠员工的保险建立与缴费标准政府有专门的规定。医疗保险缴费标准与进入成本标准是不一样的,一部分进入福利费开支。

　　二、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用

　　1.历史成本法:根据历年成本开支情况,加上不可预见费(一般为 10% ,这主要是设备逐年老化,维修成本逐年增加,水电气价格也在逐年提高)。

　　2.简单测算法:按照设备或系统造价 (投资)的5%~6%计算,公共设施维护费包括地面、墙面、天花、门、窗、锁、卫生洁具、屋面、道路等,可以按每平方米每月的费用来计算。要增加一些系统的测试费、强检费、进口零件费等。

　　三、物业管理区域清洁卫生费用

　　该项费用包括清洁工具、消耗材料、劳保用品、化粪池清淘、垃圾外运及消纳、卫生防疫消杀、外墙清洗、铁艺围墙、艺术品保洁费用等。其中是否包含地面、墙面、大理石翻新、地毯清洗等费用要特别说明。若区域内有经营性餐饮项目,相关区域清洁卫生费用要提高 30% ~ 50% 。

　　四、物业管理区域绿化养护费用

　　包括绿植租摆、工具、劳保用品、绿化用水、药剂、杂草杂物清除、补苗、景观设计造型等费用。简单算法是按同档次物业绿化养护标准,确定一个养护单价,如0.85元每月每平方米 , 乘以绿化面积。同时要考虑节日装饰费用。

　　五、物业管理区域秩序维护费用

　　包括秩序维护系统委保费用、消防器材年检、无线频道占用与管理、保安住房租金、意外伤害保险等费用。

　　六、办公费用

　　包括交通费、通讯费、低值易耗品、书报、招待、广告宣传、市场推广、社区文化、办公用房租金、差旅费、会

　　议费、邮寄费、法律费、审计费、其他杂项等费用。

　　七、物业管理企业固定资产折旧

　　计提折旧的方法主要有两类:一类是平均年限法、平均工作量法等。另一类是快速折旧法,如双倍余额递减法等。鉴于物业管理企业固定资产规模较小,笔者建议可采取平均年限法,公式如下:固定资产折旧额=(固定资产原值

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