物业管理前期介入对房地产项目的影响

　　物业管理前期介入对房地产项目的影响

　　《中国房地产》2008年第4期

　　一、物业管理前期介入的内容及其运作过程

　　物业管理的前期介入是一个长效服务的概念，是指物业服务公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策，制定物业管理方案，并从管理和运作的角度为开发商提供楼宇设计、施工监管、设备选用、功能规划、房屋租赁、工程交接等多方面有建设性的意见。具体内容及其运作过程如下：

　　1．项目可行性研究阶段

　　向建设单位提供意见，对未来的物业管理进行总体策划。主要内容包括：根据物业建设成本及目标客户群的定位确定物业管理的模式；根据规划和配套确定物业管理服务的基本内容；根据目标客户情况确定物业管理服务的总体服务质量标准；根据物业管理成本初步确定物业管理费的收费标准；从物业建设单位的角度出发，设计出与客户目标相一致的建立在合理性价比之上的物业管理框架性方案。

　　2．规划设计阶段

　　参与建设项目的优化设计，并从使用、维护、管理、经营以及未来功能的调整和保值增值等角度，对设计方案提出意见或建议，对物业实施超前管理，为完善物业建设提出建设性意见，避免物业建成后在使用阶段出现问题。主要内容包括：就物业的结构布局、功能方面提出改进建议；就物业环境设计，配套设施的合理性、适应性及细节提出意见或建议；提供设备设施的设置、选型及服务方面的改进意见；就物业管理用房等公共配套建筑提出意见。

　　3．施工建设阶段

　　派出工程技术人员进驻现场，对建设中的物业进行观察、了解、记录，并就有关问题提出意见和建议。主要内容：就施工中发现的问题与建设单位和施工单位共同磋商，及时提出并落实整改方案；配合设备安装，现场进行监督，确保安全和质量；对内外装修方式、布局、用料及工艺等从物业管理的角度提出意见；熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设走向，特别是设计中及今后竣工资料里没有反映的内容，从而为以后的物业管理打下良好的基础。

　　4．销售阶段

　　此阶段的介入贯穿整个销售过程，主要内容包括：明确详细的物业管理方案及实施进度表；明确各种收费标准及收费办法；对销售中的活动进行计划与安排；采取各种方法宣传并展示未来物业管理的状况；在销售现场为客户提供咨询服务；将早期介入的资料、记录、方案等，连同在销售中收集的情况和分析结论，整理后移交给前期物业服务企业。

　　二、物业管理前期介入的现状与存在问题

　　由于对物业管理服务理念认识不够，目前很多企业在物业管理前期介入上只是强调了物业管理介入房地产开发的阶段必须提前，但是没有明确前后物业服务的连贯性，缺乏一致的目标与运作控制。这种零散的、非系统化的前期物业介入服务，一定程度上淡化了前期介入的价值，其重要性也很难得到认识。具体问题有以下几点：

　　1．物业管理招标不

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