物业前期介入应替业主从三方面着想

　　物业前期介入,是指物业公司在楼盘开发的初期即受聘介入,为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制,提供建设性的意见。

　　有物业前期介入的楼盘,总是最容易赢得购房者的信任。而待建成交付之后,购房者对物业前期介入的成果满意吗?这里发表一些购房者的意见,也许对物业公司、对发展商都会有所启迪。

　　物业公司方便自己的同时也要方便业主

　　物业前期介入的最大好处,是物业公司侧重于从业主的利益、需求出发参与意见,从而可把一般楼盘开发中容易出现的缺憾降到最低。如今能应聘前期介入的物业公司都是些品牌企业,经验丰富,也拥有很多的荣誉。由他们为业主们把关,使业主买房更加放心。然而交房入住后,我们仍会发现一些遗憾。在住宅开发日益讲究环境、房型、配套、服务“均好性”的今天,这些遗憾的细节,正好成为衡量楼盘品质高低的坐标。

　　一、乱装表具破坏墙面美观

　　一业主买的是一梯两户的房型,得房率很高,从电梯出来后,楼道、走廊的面积相当紧凑。但就在这几近局促的空间里,业主竟看不到一面完整的粉墙。因为两边的墙上,东一块、西一块补丁般地布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子。尽管这是由不同的单位来安装,但将它们统一地安装在一个合适的位置,正是物业公司应提醒发展商去协调的。

　　二、指定时间地点收垃圾给业主造成不便

　　业主将袋装的垃圾扔在门口或电梯口,由物业人员定时收集清除,这是很多小区的做法。但业主们很少会凑准了时间扔垃圾,垃圾袋也难免会破漏或散发难闻气味,这就构成了对公共走道的二次污染。于是物业公司要求业主在非规定时间将垃圾送到楼下果皮箱旁边。但这样做一来不方便,二来同样构成对环境的污染。这个在小区中普遍存在着的问题,物业公司在前期介入时却忽略了。

　　不合理的设计在前期介入时要让开发商及时修改

　　买楼时,物业公司经理会告诉大家:工程监理有时会对不规范的操作网开一面;而物业公司绝不会通融,会要求施工单位严格按照设计图纸施工,因为日后出现的任何建筑质量问题,业主首先找的是物业公司。

　　但有时物业公司忽略了代业主审视设计。如某小区设计时没设排风管,于是,家家户户安装排风扇或浴霸时,都会在窗户上方那面惟一的外墙上凿个洞,以通排风管。这时,物业公司却告知说:窗上面是梁,梁上开洞会破坏承重,是违章;接着又说这是设计的问题,既然洞已开了就算了。但业主心里依然发毛,每层楼在相同位置破梁开洞,这对整栋楼的安全会构成什么影响?

　　这种业主在装修中经常会发生的要求和困惑,物业公司应该是熟悉和了解的。因此在前期介入阶段,除了督促施工单位按图施工等,物业公司还应敏锐地指出图纸设计中考虑不周的地方,比如排风问题、承重问题、抽油烟机串味儿问题等等。

　　前期介入时应考虑尽量为业主节省费用

　　电梯维修费中的设备运行费,只包含了电梯日常运行的开支,维修费用则另外据实结算。专业厂家对电梯的售后服务有“全包”和“清包”之分,这需要发展商在购买电梯时做出决定。“全包”的费用较高,但日后的维修费用全部由厂家承担;“清包”的费用较低,发展商往往会选择这一种,但维修时一切费用由客户(也即业主)承担,往往更换一个小零件就得几百元。所以,从维护业主的利益出发,物业公司应该尽量“鼓动”发展商选择“全包”。因为这时的发展商希望借助物业公司的品牌促进销售,所以物业公司的建议是较容易被接受的。

　　会所运行成本、会所产权一般归发展商所有,其运营费用是独立于

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