物业管理早期介入的作用

　　1 概述

　　目前大多数开发商只是负责初期的土地开发,建筑物、道路以及市政配套设施的建造,有关专业部门完成水、电、煤的铺设,而物业公司则接收完工后的物业。由于物业管理人员早期没有参加物业的规划和生产过程,不了解建造前的周边环境,建筑物的结构,水电煤管线的走向和各部门之间的协调关系。在物业管理中,往往对发生问题难以及时处理,造成业主、使用人的不便,甚至引发了许多民事纠纷诉之司法部门。如何将纠纷减少到最低限度,使业主安居乐业,笔者认为:早期介入可大大降低纠纷的发生和改进物业管理的质量。

　　物业管理早期介入,指开发企业邀请拟从事物业管理企业及有关人员,从物业管理和运作角度为开发企业提出小区规划、楼宇设计、设备选用、功能规划、施工监管、工程竣工、验收接管、房屋销售租赁等多方面的建设性意见,并制定物业管理方案,以便为以后物业管理工作打下良好的基础。

　　2设计和施工阶段的早期介入

　　2.1 设计阶段

　　一般而言,物业的规划设计尽管已考虑了当时物业的功能、结构、配套设施、周边环境的协调及城市总体布局。由于专业的限制,设计人员对物业的使用、维修管理难以了解甚详,如:空调机、油烟机的安装位置及接线孔洞;自行车、小轿车的方便停放位置及车位数量;垃圾房、水泵房、变电站、商业配套用房、居委会和物业管理用房,甚至学校、幼儿园等市政配套设施的完善及合理布置;供电、供气、闭路电视、宽带、共用天线、电话、保安监视器以及消防、避雷方面的布线、容量、位置的设计等问题。在规划设计阶段,设计人员能充分听取经验丰富的物业管理人员意见,对方案不足的方面进行修改、补充直至完善,选出一个可行而最优的方案,对后期物业管理带来的好处是显而易见的。

　　2.2 施工阶段

　　物业管理公司选派相应专业的管理人员介入施工质量管理,对土建结构、管线情况、设备安装、用材性能一清二楚,提前熟悉物业中各种设备的操作和线路的来龙去脉。有利于物业的工程质量,为以后的物业管理带来极大的方便,也为降低后期管理的操作成本,增加经济效益,收到业主满意,物业管理顺利双赢效果打下了基础。

　　3 早期介入有利于财务预算和制度制定

　　早期介入可以做好财务预算和业主公约、物业使用守则的制定。通过初期设计建造全过程的现场跟踪管理,能有事实根据较精确的进行财务预算分析,较好的控制日后的管理成本,根据物业的层次或档次来确定各类服务标准,保证服务费用的有效使用,达到最佳效果。

　　商务楼或别墅小区等高档物业,可考虑预先按照要求设立总务台,聘用人员进行管理联络,安装监控设施,24小时巡逻防范,各户设置来访对讲机,外墙定期指定专业公司清洗,设立健身房、网球场、游泳池;小区绿化环境层次分明,按业主经济能力挑选足够的自备车泊位或租车

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