物业管理效率

　　效率！效率！效率！

　　文/ 章 贡

　　组织最优化，提高人效

　　经营管理团队的建立和优化是提升员工工作效率的前提，组织的优化包括职能优化和人员优化，而优化的目的是为了使团队更加精明强干。在公司的职能优化上，要解析每一项职能的工作与技术度，以确定是统筹还是分离，由职能部门还是由管理处来承担，由多少人员来承担。如安全管理，在物业管理行业就有多种做法，有的成立职能部门统筹专业管理，有的分离放权由管理处管理，有的由管理处管理但成立了专业技术委员会或其它指导监督组织。因司制宣，各有利弊。我们并不武断地说哪一种方式就是正确的，哪一种方式就是对的，但我们应设立明确的判断标准，是不是最能保证业主和物业的安全，是不是最能节约成本，是不是最能提高安全管理人员的素质，是不是最方便考核一个管理处的绩效。因此，组织最优化是动态的，因时而变，因情而动，在公司小环境与市场大环境的变化中不断地进行评估，审视，调整，达到组织即时最优化，提高人效目的。

　　程序直了化，提高时效

　　规范的工作程序指导着我们的每一个工作环节，每一个工作环节所确定的运行步骤和记录都是物业公司约束和控制员工行为的有效方式，是物业公司保证管理服务质量的一致性和长期性的手段，也是业主按照合同考核物业公司的基础文件，更是涉及管理责任时物业公司所能提供的最有力的避险依据。因而，建立完善规范完整的管理服务体系是每一个物业管理企业孜孜不倦的追求。

　　然而，我们要更多地注重程序的直了化，把为业主提供快捷满意的服务需求作为程序建立的终极目的，尽量删除繁杂的环节和重复的过程，即节约管理资源又提高了服务时效。另外就是要程序明了，首先是与物业管理合同的明了，细化合同服务的范围，确定与价格相匹配的服务标准，更加明确管理责任。其次是服务程序的明了，有所为有所不为，为之则通过简单实效的渠道而为，不为则有简单明了的沟通管道以拒之。

　　服务集成化，提高功效

　　服务集成化就是物业管理企业作为一个组织定位，整合、优化、利用社会资源，给物业所有权人提供更加广泛、更加专业的需求服务，并实施有效监控，对结果负责，提高效率。社会分工的细化，专业化，不允许物业公司成为一个大而全的商品生产者，这样既会耗费大量的成本，又不能保证服务专业性。而包含政府资源、技术资源、专营资源等等的社会资源则取之不尽，渗入经营的内容，物业公司还可以使之成为一个利润点。因此将自己定位成一个服务组织者、中介人，从对社会资源的调查、筛选、评估、利用，到对服务项目的实施、监督、考核、评定，从而形成服务资源管理系统，实现服务集成化。服务集成化，能够为物业公司为更多的物业个体所用，能够共享互补，需要不断刷新。物业公司实现由密集型、技术型向组织型的功能转换，最终成就物业公司服务集成商的角色，拓展了服务范畴，增强了服务功能，提高了服务功效。

　　成本最小化，提高经效

　　随着物业管理企业之间服务质量的差异性的缩小，成本竞争越来越成为未来物业管理市场竞争的主题。服务价格是物业所有权人最为关注的事项，他们在不断追求以同样的或更低的服务价格获取更优质的服务。因而成本效率将成为物业管理企业的最为现实的竞争核心。以物业管理为品牌对房地产开发商也许有一定的营销作用，但对于普通业主来说则显得毫无意义。在物业管理的进程中，随着全民素质的提高，公益心的增强，普通业主一定会真正实现当家作主人的愿望，成为物业的决策者、监控者。在保证管理服务质量的基础上，只有成本最小化才能降低服务价格，才能得到业主的肯定，才能赢得市场。而组织人员的精强、程序环节的直了、管理服务的集成正是降低成本的有效途径。另一方面，就是利用物业资源、业主资源、品牌资源开展多种经营，拓宽经营渠道，增加收入，冲减管理费。物业公司只有实现成本最小化，才能获取更大的经济效益，才会有更多的企业发展资金，才可能让利于业主，提升市场竞争力。

　　考核一体化，提高绩效

　　目前，物业管理合同的甲方对物业管理服务水平的考核还没有形成良好的体系，更多凭的是日常管理服务接受过程中的好与差的积累，缺乏客观全面的考核依据。而行业考核在一个点，很难代表业主的真正的、长期的心声。管理水平的考核，检验的是一个物业公司是否完成与物业所有权人所签订的委托管理合同中的应尽义务，也是衡量一个物业公司效率高低、竞争力高低的依据。因而需要建立合同甲方考核物业公司最简单、更客观、易操作的考核体系。我们认为服务价格、物业现值、业主满意三个数据最能说明物业公司的管理服务水平，业主付出多少，回报多少，是

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