物业管理的常见纠纷与法理分析

　　【内容摘要】

　　近年来,随着房地产业的迅速发展,随之而来的物业管理纠纷也呈不断上升之势。其中不乏热点和难点,本文试图对一些典型案例的分析,对这些热点和难点问题做逐一解答,以便能使业主和物业管理企业知晓该方面的法律原理,更好地维护自身的合法权利。

　　【关键词】 房地产 物业管理 业主委员会 纠纷

　　一、前期物业管理

　　前期物业管理的纠纷一般集中在以下两种:

　　(1) 业主以其未签订前期物业管理合同为由而拒绝履行合同。

　　案例:某业主入住新购房产后,以前期物业管理合同是房产商而非其与物业管理企业签订,对其不发生效力为由,拒绝缴付物业管理费,物业管理企业在多次催讨不成情况下,向法院提出诉讼,法院判决该业主按照前期物业管理合同的约定缴付物业管理费。

　　法理分析:前期物业管理合同是指在业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效前,房产开发企业委托物业管理企业实施物业管理而与其签订的合同。它不同于普通物业管理合同是由业主委员会与物业管理企业签订,而是由房产开发企业直接与其选聘的物业管理企业签订。这是因为,在前期物业管理期间,由于业主入住率尚不能达到法规、条例规定的成立业主自治组织(业主委员会)的标准,作为此时物业最大业主的房产开发企业为维护整个物业的正常运作,代表全体业主与物业管理企业签订前期物业管理合同,其效力及于已入住的业主和尚未入住的业主。在实务中,房产开发商在与业主签订购房合同时,往往将已经签订的前期物业管理合同作为购房合同的附件(《上海市居住物业管理条例》将其规定为“应当”),这样,业主实际上已对前期物业管理合同作出了接受承诺。本案中,由于前期物业管理合同的特殊性,该业主拒付物业管理费的理由并不成立,在享受了物业管理服务后,应承担相应的缴纳物业管理费的义务。

　　(2)物业管理企业利用前期物业管理的特殊性侵犯业主的合法权益。

　　案例:某房产开发企业与某物业管理企业(系由该房产企业设立)签订前期物业管理合同,委托该物业管理企业对小区实施物业管理,委托期限为8年,每平方米收费2.5元(同等物业收费1.2元)。业主相继入住后,发现小区管理混乱,物业服务差,收费相比同等其它物业高出许多,业主因此不满,矛盾纠纷不断产生。

　　法理分析:根据现行有关物业管理的法规、条例,前期物业管理合同的期限,应至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效为止。本案中,房产开发企业与由其自身设立的物业管理企业设置了长达8年的委托管理期限,显然是侵犯了业主的合法权益,与前期物业管理合同的期限,应至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效为止的规定也相违背,该约定当然无效。但必须指出的是,有些房产开发企业和物业管理企业利用了前期物业管理合同的期限应至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效为止的规定,阻扰业主委员会的成立,从而达到长期霸占物业管理,侵犯业主合法权益的目的。因此,有必要在今后的物业管理专项立法中,规定前期物业管理的最长期限(2-3年),以堵塞漏洞。另外,由于业主没有实际参与前期物业管理合同的签订,不排除开发商与前期物业管理企业在合同其它事项中作出有损业主利益的约定,如上述案例中对物业管理费的约定。对此,笔者认为,可参照《合同法》中有关格式条款的规定,房产开发商首先有义务提请业主注意相关条款,并按照对方要求对该些条款作出说明;其次,条款中有违反《合同法》第五十二条、第五十三条规定情形的,该条款当然无效;对条款的理解发生争议的,应作出对房产开发商和前期物业管理企业不利的解释,以维护作为弱势一方业主的权益。

　　二、物业管理企业是否

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