物业管理纠纷与对解决对策

　　首先我们来谈谈为什么叫物业管理而不叫物业服务,必须明确的是物业管理行业是一个服务性的行业。物业管理企业对业主提供的是多种服务,但在服务的同时也需要进行一些管理。这是因为一般业主大会是由多个业主组成的,要强调整体利益、公共意识、公共秩序,这些需要通过物业公司进行物业管理才能体现。随着社会的发展,小区或物业单元需要与社会各界衔接(公共设施、水、电、气、暖、有线电视等),这些也需要物业公司通过物业管理实现。所以一般来说物业公司也是一个管理公司,我个人看法应该叫“物业管理服务公司”比较恰当。

　　既然有管理行为存在,自然也会产生许多纠纷:

　　物业管理纠纷产生的原因

　　1、法制建设滞后

　　物业管理行业的法律、法规是不健全的、滞后的、不规范的、不配套的。虽然以前有一些地方法规(比如《河南省物业管理条例》),但没有一个全面性的行业法规。现在有了中华人民共和国《物业管理条例》,但没有相应的、相关的、配套的政策法规及实施细则,也只是一个基本法规,在实际操作中有许多问题还不能解决,以后各地都需要根据本地实际情况制定一些地方法规及实施细则来弥补这方面的不足。

　　2、业主的物业管理商品消费意识(观念)尚未形成

　　换句话说,业主对物业管理的认识不够。物业管理服务工作许多是无形的隐性的服务,业主一般意识不到。这就是为什么有些小区物业公司“撤退”以后,大家马上就感到了安全没有保障、卫生乱糟糟、收费没人管。另外,许多业主的传统观念太强,还停留在单位后勤、单位物管免费服务、免费管理的计划经济阶段。

　　3、开发建设与物业管理职责不清,缺乏有效衔接,许多遗留问题没有解决

　　建设、设计前期没有考虑物业管理方面的要求;在销售过程中开发商的承诺没有兑现;交房时房屋质量、基础设施、公共设施存在大量的问题,没有及时整改,给物业公司遗留下许多的问题,造成与业主的纠纷。据资料统计,这一类纠纷要占所有物业管理纠纷中的80%以上。

　　4、市场机制尚未完全建立,物业管理企业经营不规范,行业队伍素质偏低

　　在物业管理纠纷中,有些是由于物业管理企业自身的问题产生的。物业管理行业是随着房地产的发展而兴起的新兴行业,大部分物业管理企业都是依附于开发公司,因此无论其管理好坏,经营规范与否,没有市场竞争机制,照样可以生存下去;加上物业管理行业由于压力大、工作时间长、个人收入不高,导致整个行业难以吸引高素质的人才加入;从业人员素质偏低,以致于因物业管理企业自身的问题而产生的纠纷达到20%左右。

　　纠纷的特点

　　1、多样性:物业管理纠纷具有多样性,在建筑质量方面、合同履行方面、在公用设施、收费、公摊等多方面都会产生不同的纠纷,而且涉及的行业多,牵扯到的面比较广。

　　2、连续性:同一类问题反复出现纠纷。比如说房屋漏水的问题,在进行

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