物业管理法规-物业管理的法制

　　物业管理的行政执法机关，可分为归口主管机关和分工管理机关两类。根据《城市新建 住宅小区管理办法》第3条规定和国家有关规定，房地产行政主管部门负责物业管理的归口 管理工作；建设、规划、市政、公用、绿化、环境、卫生、交通、治安、供水、供气、供热、邮电、电业、物价等行政主管部门和物业所在地人民政府按职责分工，负责物业管理中有 关工作的监督和指导。各地的地方性物业管理法规或规章在归口主管机关的规定方面不尽一致，这与各地方政府的房地产管理部门设置和职责划分存在差别有关。

　　例如，《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第6条第1款规定：市政府住宅行政管理部门是特区住宅区物业管理的主管部门。《重庆市物业管理办法》第5条第1款规定：市房地产 行政主管部门主管全市物业管理工作。《江苏省城市住宅区物业管理办法》第4条中规定：省人民政府建设行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，市、县(市)建设( 房产)行政主管部门是本行政区域内的物业管理行政主管部门，其具体职责由同级人民政府确定。《上海市居住物业管理条例》第5条第1款规定：上海市房屋土地管理局是本市物业管 理的行政主管部门。

　　市级以上物业管理的归口主管机关的主要职责是：①贯彻执行国家和本地方有关物业管 理的法律、法规、规章和政策，研究制定物业管理的有关行政措施；②管理本地方物业管理行业，促进管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制的建立和健全；③负责物 业管理企业的资质审查和管理工作；④负责组织物业管理人员的上岗培训；⑤制定和修改物业管理合同、业主公约等示范文本；⑥参与制定和调整物业管理收费标准的工作；⑦监督、 指导物业管理；⑧依法查处物业管理中发生的违法行为，对违法行为依法实施处罚。

　　区县(自治县、县级市)级物业管理的归口主管机关的主要职责除上述第①、⑥、⑦、⑧ 项外，还应履行三项职责：指导组建业主委员会，并实施登记备案管理；对物业管理合同和 业主公约的签订、中止、变更、终止进行备案管理；受理对违反物业管理法规行为的投诉。

　　至1999年底，我国从国家建设部到地方的省、市、区县人民政府都已设立、指定了物业管理的归口主管机构，具体负责对本行政辖区内的物业管理行业和活动依法进行指导和监督 ，积极开展物业管理行政执法活动。

　　(2)物业管理的法律适用

　　法律适用(appliance of law)亦称“司法”，是指司法机关及其工作人员依照法定职权和程序，运用法律规范审理案件的专门活动。物业管理的法律适用是指在物业管理中发生涉 法纠纷和违法犯罪时，由专门机关(人民法院)以第三者公裁人角色依据物业管理法规和有关法律对案件当事人各方(民事、经济、行政案件中的原告和被告，刑事案件中的公诉人与犯 罪嫌疑人)作出裁决的行为。法律适用具有严格的程序性、司法的强制性、被动性(任何案件的审理都必须以一定的诉讼或仲裁请求为前提)。仲裁机构的仲裁活动也是一种准司法活动 。法律适用是以法律责任方式来阻塞违法或犯罪渠道，推动法律的正常实施。

　　严格执行法律、正确适用法律是依法治国的中心环节，用法必准是对执法和司法的共同 要求。用法大体上可分为准确认定事实、选择恰当规范、作出适用法律的适宜决定三个阶段。其中准确认定事实是用法的最初步骤，也是正确用法的关键，对后面两阶段的工作产生直 接影响。对事实认识错误必然导致案件定性错误，容易造成冤假错案。

　　我国物业管理法规的适用之基本要求是准确、合法、及时。准确是指在适用法规时要做 到事实准确、是非清楚、证据充分确实，对案件定性要准确，调解要合理，处罚要得当；合法是指司法机关在处理案件时要做到严格依法办事，不仅对案件的定性和处理要符合实体法 ，而且要严格依照法定程序进行办案，合法办案是准确用法的核心；及时是指办案的效率原则，在准确、合法的前提下提高办案效率，及时办案、及时结案、高效率办案是准确用法的 重要条件。

　　物业管理的法律适用也应坚持和遵循下列我国社会主义法的适用之基本原则：①以事实 为根据，以法律为准绳；②公民和社会组织在法律面前一律平等；③司法机关、仲裁机构依法独立行使职权；④专门机关工作同依靠群众相结合；⑤实事求是，有错必纠。此外，还应 注意特别法适用优先于一般法、法院对行政规章是“参照”适用等适用法律的具体规则。

　　(3)物业管理法规的遵守

　　法的遵守简称守法。物业管理法规的遵守，是指受物业管理法规约束的自然人和社会组 织在该法规允许的范围内自由活动，依照该法规规定享用法律权利和履行法律义务的行为。任何人不能只享用权利而不履行义务，也不得滥用权利而损害他人的合法权益和社会公共利 益。

　　物业管理法规的遵守有两种模式：①消极守法模式。指人们仅仅是或者主要是依法履行 自己的义务，却没有充分享用自己的合法权利。在现实生活中，许多业主、房屋使用人不完全清楚自己享有哪些物业管理的法律权利，因而不能自觉地享用和维护这些权利；有些知道 者却由于种种原因并不热心享用这些权利；有些人知道并愿意享用自己的法律权利，但由于自身素质能力的限制，却不会合理、有效地行使这些权利。消极被动的守法模式不是一种理 想的守法模式。②积极守法模式。指人们既能严格履行自己的法律义务，又能充分、有效地享用法规所赋予的广泛权利。这是一种主动、全面、值得大力提倡的守法模式。

　　影响人们守法的因素是错综复杂的，可分为守法者自身素质因素和守法环境因素。守法 或违法的心理机制即对法律的认识和态度以及态度与行为的协调状况，也直接影响着人们的守法程度。切实加强对物业管理法律当事人的法律意识、权利意识和公民意识的开发教育， 培养人们对物业管理法规的充分认识和认同的良好态度，会极大地促进人们积极遵守物业管理法规，自觉维护物业管理法律秩序。

　　(4)物业管理法律监督

　　法律监督的狭义是指由享有法律监督权的法定国家机关实行的，保证法律统一执行与普 遍遵守的一项法律制度；其广义是指社会各级层组织和个人，为保障法制的实现，依据客观事实和国家法律对法律的制定、执行、适用和遵守进行的监察和督促活动。法律监督的主体 同时也是被监督者，监督的客体是违法行为。

　　我国的广义法律监督结构可分为三大类九个要素：①执政党的监督；②国家监督，其中 包括权力机关的监督、行政机关的监督、检察机关的监督和审判机关的监督；③社会监督，其中包括民主党派的监督、社会团体的监督、社会舆论的监督和人民群众的监督。

　　物业管理法律监督结构也包括上述三大类九个要素，只是在社会团体的监督中更突出业 主委员会、物业管理企业、物业管理行业协会和消费者协会的监督作用，在人民群众的直接 监督中更突出业主、物业使用人、物业管理企业员工的监督作用。在《城市新建住宅小区管 理办法》第7条规定的住宅小区管理委员会的义务中，就有对物业管理公司的管理工作进行 检查和监督，接受住宅小区内房地产产权人和使用人的监督之明文规定。其第8条规定的物 业管理的义务中，也有接受管委会和住宅小区内居民的监督之规定。这里规定的监督不是仅 指对工作或服务质量、业绩的监督，更重要的是对遵守物业管理法律规范情况的监督。

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