物业管理公司融资

　　选择方案是融资决策的关键。它是根据融资目标，对多个决策方案全面分析比较，筛选择优。注意的是可以把各个方案的最佳之处综合、优化为一个新方案。

　　实施方案是制定周密的计划和相应的措施，以保证融资决策方案的贯彻执行。

　　反馈信息是指融资决策方案在实施的过程中，对出现偏离融资决策目标的情况需要及时检查、反馈，以便适时调整融资方案。

　　(三)融资过程费用

　　物业管理公司对融入的资金不仅要支付利息，还要支付融资过程中的各种费用。这些费用主要有：

　　(1)中介费。一般为融入资金的0.25％～1％，付给金融机构或融资中介机构。

　　(2)承诺费。为融入资金额的1％左右，主要为补贴金融机构筹款开支。

　　(3)律师费。为融入资金额的1％左右，比例浮动较大。

　　(4)评估费。一般为融入资金额的0.5％左右，主要是担保物评估。

　　(5)罚金。

　　(6)融资申请过程中的行政办公费等和贷款期结束时各金融机构规定支付的部分费用。

　　(四)签署融资合同的注意点

　　物业管理公司在签署融资合同时，必须明确的问题和注意事项有：

　　(1)融资人；

　　(2)被融资人；

　　(3)融资的性质和用途；

　　(4)融资金额，包括货币种类及其金额；

　　(5)融资期限；

　　(6)安全保障；

　　(7)利率；

　　(8)付息方式；

　　(9)还本方式；

　　(10)各种费用规定；

　　(11)提前还款处理；

　　(12)提款方式；

　　(13)金融机构权利；

　　(14)其他重要事项，包括融资合同生效等。

　　五、贷款种类

　　为了适应主动式管理，物业管理公司经营管理和服务离不开贷款，本节简要介绍同物业管理公司相关的主要贷款种类。

　　(一)国内贷款

　　1.流动基金贷款

　　该贷款是对公司自有流动资金不足，金融机构按规定比例的资金需要而发放的贷款。当公司自有流动资金达不到全部流动资金规定的比例，金融机构对暂时不足部分，可以用发放流动基金贷款加以解决。

　　流动基金贷款额度=上年流动资金平均占用额×规定的自有资金比例-自有和视同自有流动资金。

　　流动基金贷款的期限一般为2～3年，也可以一年签订一次借款合同。

　　2.临时贷款

　　该贷款是金融机构对公司由于季节性和临时性原因引起的资金需要而发放的贷款。

　　临时贷款期限一般根据流动资金计划周转期限而定，但一般不超过6个月。

　　3.基本建设投资贷款

　　该贷款是金融机构对公司新建、扩建、改建的基本建设项目所需资金发放的贷款。贷款对象是实行独立核算的公司，对于不实行独立核算但确有还款能力的公司，金融机构亦可发放贷款。贷款申请时必须具有项目建议书、设计任务书和初步设计及概算和用于规定的基建项目。

　　4.技术改造贷款

　　技术改造贷款是金融机构发放的一种主要的固定资金贷款，主要用于支持公司推广应用新成果，降低能源和原材料损耗，开展综合利用而增加或更新设备等。

　　技术改造贷款实行逐笔核贷，期限一般为1～5年。

　　为了用于公司少量更新设备或技术改造需要，在技术改造贷款基础上扩大使用范围，于是产生另一种叫小额技术改造设备贷款，其贷款额度在5万元以内，贷款期限一般为一年半左右。

　　(二)国际贷款

　　1.世界银行贷款

　　世界银行是由国际复兴开发银行、国际开发协会和国际金融公司组成的世界银行集团的简称。我国是世界银行的创始国之一。

　　1980年5月15日，我国在世界银行的合法席位得到恢复。我国向世界银行派有理事和副理事。我国从1987年起开始向世界银行借款，主管部门是财政部，中国投资银行、中国建设银行、交通银行、工商银行、中国银行等均经办世界银行贷款。

　　国际复兴开发银行重点是向发展中国家提供长期贷款，其中包括我国的非项目贷款。

　　国际开发协会专门从事对较贫穷的发展中国家提供期限长和无息贷款业务。

　　国际金融公司负责向会员国的私人企业提供贷款或直接投资，其中包括中外合资物业管理公司。

　　2.亚洲开发银行贷款

　　亚洲开发银行贷款范围较广，包括给排水、住宅小区建设和管理、卫生和人口教育等。我国于1986年2月17日恢复在亚洲开发银行的合法席位，为亚行第三大认股国。

　　3.外国政府贷款

　　该贷款是一国政府用其预算资金向另一国政府提供的具有双边经济援助性质的贷款，条件较优惠，利率较低，有的还无息，偿还期限长，含有一定宽限期。我国利用外国政府贷款的窗口是经贸部，具体组织管理工作由“外国贷款管理局”负责。其中包括对较大的中外合资物业管理公司的贷款。

　　4.国际商业银行贷款

　　该贷款是一国借款人为了本国建设经营和管理的需要而在国际金融市场上向外国银行商借的贷款。

　　国际商业银行一般是指跨国银行、多国银行和只设立在本国而在国外没有分支机构的经营国际银行业务的银行。

　　该贷款，借款者要对贷款者加以选择，以防国际资金市场上的一些资金掮客利用借款者开出的委托书、授权书或开出的银行本票在国际资金市场筹集资金，造成不落实的空头贷款，使借款者遭受不必要的损失。

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