海南经济特区城镇住宅区物业管理规定(1996)

    颁布日期:19960604

    实施日期:19960604

    海南省人民政府令1996第89号

    第一章 总 则

    第一条 为提高城镇住宅区的物业管理水平,明确业主、物业管理公司、开发建设单位及有关管理部门的权利和义务,规范物业管理行为,创建整洁、文明、安全的居住环境,根据国家有关法律、法规,结合本经济特区实际,制定本规定。

    第二条 本规定下列用语的含义:住宅区是以住宅为主,有相应配套的公用设施及非住宅房屋,并经竣工验收合格的居住区。

    物业管理是指对住宅区内各类房屋及配套的公用设施进行修缮,对住宅区的公共场地、环境卫生、治安秩序等进行维护、整治服务的活动。

    业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

    第三条 本经济特区逐步实行社会化、专业化、市场化、服务经营型的物业管理模式,实行政府主管部门行业管理、业主自治与物业管理公司专业服务相结合的管理体制。

    第四条 业主有参加住宅区物业管理的权利,并有合理使用房屋和公用设施、维护住宅区公共秩序、遵守住宅区物业管理规定的义务。

    非业主使用人的权利和义务除与业主另有约定外,在参加住宅区物业管理活动方面有与业主同等的权利和义务。

    第五条 住宅区应当依照本规定成立业主管理委员会(以下简称管委会),代表住宅区全体业主的合法权益,依照本规定和管委会章程履行职责。

    第六条 物业管理公司根据本规定和管委会的聘用合同对住宅区的物业实施管理。

    第七条 开发建设单位应当按照本规定,为其开发建设的住宅区提供必要的物质条件。

    第八条 省、市、县、自治县人民政府

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房产行政管理部门是本辖区内物业管理的行业管理部门,按照属地管理的原则,负责本辖区内住宅区物业管理的指导、检查、监督和调解纠纷等事项。

    第二章 业主大会及业主管委会

    第九条 住宅区已交付使用且入住率或房屋出售率达到50%以上的,开发建设单位或已经实施管理的物业管理公司应当及时向县级以上人民政府房产行政管理部门报告(来自:www.fangxiucai.com),由房产行政管理部门组织开发建设单位或物业管理公司召集第一次业主大会,选举产生管委会。业主也可以依照本规定自行召开业主大会,选举产生管委会。

    选举产生的管委会,应当经县级以上人民政府房产行政管理部门登记确认。登记确认日期为管委会成立日期。

    第十条 业主大会由本住宅区的业主组成。

    业主大会必须有持过半数以上投票权的业主出席才能举行。业主可以委托代理人出席业主大会,不满18周岁的业主由其法定代理人出席。

    第十一条 业主大会由管委会负责召集,每半年召开一次,业主大会召开前7日,管委会应当将会议日期及内容告知业主。

    业主大会闭会期间,经持有30%以上投票权的业主提议,可以召开临时业主大会,以解决某一方面的问题,管委会应当在接到该项提议后15天内召开临时业主大会。

    第十二条 业主大会的决定,必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过方有效。

    大会表决可以采取投票方式或其他方式。投票方式实行住宅房屋每一单元房一票;非住宅房屋建筑面积100平方米以上的,每100平方米的建筑面积一票,建筑面积100平方米以下的有房地产权证书的每证一票。

    第十三条 业主大会是住宅区物业管理的最高决策机构,行使下列职权:

    (一)选举、罢免管委会的组成人员;

    (二)监督管委会的工作;

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(三)听取和审查管委会的工作报告;

    (四)批准管委会有关业主利益的重大事项的决定;

    (五)制定、修改业主公约及住宅区物业管理办法;

    (六)改变和撤销管委会不适当的决定;

    (七)批准或修改管委会章程。

    第十四条 业主大会应当根据国家法律、法规,结合住宅区的实际,制订包括物业管理、治安、生活秩序维护和文明道德行为规范等内容的业主公约,由全体业主共同遵守。

    业主公约经过半数以上有投票权的业主签订后生效。

    省房产行政管理部门可以制定业主公约范本。

    第十五条 管委会委员由业主大会在业主中选举产生。受聘的物业管理公司同时又为住宅区业主的,公司主要负责人不得成为该住宅区管委会委员。

    管委会委员名额由业主大会根据需要确定。

    管委会委员应当由热心公益事业、责任心强,有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。

    管委会主任在委员中选举产生,根据工作需要,管委会可以设置专职工作人员。

    第十六条 管委会应当制订章程,管委会章程必须经管委会2/3委员同意,并经业主大会批准。

    第十七条 管委会是业主大会的执行机构,向业主大会负责并报告工作,每届任期两年,委员可以连选连任。

    第十八条 管委会行使下列职权:

    (一)召集和主持业主大会;

    (二)审议公用设施专用基金的使用;

    (三)采取公开招标或其他方式,选聘物业管理公司、物业管理人员或其他专业服务机构对本住宅区进行物业管理,并与其签订聘用管理合同;

    (四)审议本住宅区物业管理方案、配套工程和重大的维修工程项目;

    (五)审议本住宅区物业管理服务费的收费标准和使用情况;

    (六)监督物业管理公司对本住宅区的管理工作。

    前款第(二)、(三)、(四)、(五)项规定的事项,应当经业主大会批准。

    第十九条 管

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委会讨论决定问题,必须执行少数服从多数的原则。

    第三章 物业管理公司

    第二十条 物业管理公司的设立,依照《中华人民共和国公司法》和《海南经济特区企业法人登记管理条例》规定办理。

    物业管理公司在领取营业执照后一个月内,应当报所在地人民政府房产行政管理部门备案。

    第二十一条 物业管理公司应当根据与管委会签订的聘用管理合同对住宅区实施物业管理。

    聘用管理合同应当包括以下内容:管理事项、管理服务标准、管理权限、监督检查、违约责任及权利义务等。聘用管理合同范本,由省房产行政管理部门统一制订。

    第二十二条 物业管理公司的从业人员应当接受行业管理部门的业务培训;物业管理公司应当加强对员工的业务培训,提高管理服务水平。

    第二十三条 物业管理公司应当遵守国家的价格法规,向业主提供质价相符的服务,不得少服务多收费或不服务也收费。

    第二十四条 开发建设单位在管委会成立前已自行聘用物业管理公司或人员对住宅区进行物业管理的,管委会成立后,聘用管理合同应当改由管委会与原物业管理公司或人员重新签订。对于不能履行聘用管理合同的原物业管理公司或人员,管委会可以终止聘用管理合同,重新选聘物业管理公司。

    第二十五条 物业管理公司根据聘用合同管理下列事项:

    (一)房屋的管理、维修、养护;

    (二)消防设施和机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的维修、养护;

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