物业管理常见争议的处理

　　 近两年,物业管理的法制环境较以往有了显着改善,但是在小区物业管理当中,尤其是封闭式小区,不仅业主,一些职能部门、企事业单位、物业使用人还存在一些认识上的误区,以为物业公司收费就应该承担一切责任,动辄“找物业”,使物业公司的工作十分被动,主要体现在以下几方面:

　　 一、小区内失窃、车辆划伤、人身伤害等责任的划分、损失赔偿等问题:

　　 在小区物业管理的安全防范中,物业公司应负什么责任,除了《合同法》、《民法通则》等法律的规定外,最直接的法规依据是2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》。该《条例》第三十六条规定,“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”。物业管理公司是否应对其管理区域内人身、财产安全负责,应由业主委员会与物业管理公司所签订的《物业服务合同》确定。尽管物业公司对小区的安全负有日常管理的义务,但其所承担的小区安全防范的义务只是协助义务。当前,业主与物业公司的纠纷不少已经开始转移到家庭财产的失窃方面。由于业主家里的财产被盗事件经常发生,于是许多业主甚至于某些职能部门片面理解物业公司就是小区的“第二警力”,一旦自己家庭财产遭遇损失动辄就将物业公司推上被告席,然而这并不代表物业公司必须承担业主失窃的后果。物业管理公司在物业管理过程中,是否存在“疏于管理”的行为,这些行为与小区内发生的危害业主人身和财产安全的行为之间是否存在客观的、必然的因果关系,应由法院根据案件证据来认定。

　　 另外物业服务费用也不是包罗万象的。依据国家发展改革委、建设部颁发的《物业服务收费管理办法》第十一条规定:“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

　　 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

　　 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

　　 3、物业管理区域清洁卫生费用;

　　 4、物业管理区绿化养护费用;

　　 5、物业管理区域秩序维护费用;

　　 6、办公费用;

　　 7、物业管理企业固定资产折旧;

　　 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

　　 9、经业主同意的其他费用。”

　　 对于物业服务费用具体包含哪几部分,应由房地产开发商或业主委员会与物业公司在签订(前期)物业管理委托合同时对费用构成加以界定。若《物业管理合同》内有明确规定物业管理部门加收保安费用的,就应该承担相应的法律责任,但这种责任必须限制在一定范围内,即应看其有没有过错。如果物业部门在事发时存在脱岗等未履行应尽义务的行为,这就应按其过错责任的大小,承担赔偿责任。如果业主人身、财产安全遭受侵害时,物业管理部门履行了应尽的职责,即出现了“防不胜防”的情况,物业管理不承担责任,而且这方面的举证责任应由物业管理公司承担。

　　 二、管道跑冒滴漏的维修、供电管线等共用部位和共用设施的维修等问题:

　　 1、 保修期内:对于供暖管线、屋面防水等在其保修期限内,存在质量原因的,应由房地产开发商协调

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