物业管理企业经营收入渠道

　　 物业管理营业收入主要包括主营业务收入和其他业务收入(如多种经营收入),其中,主营业务收入又包括物业管理费收入和物业经营收入(如房产销售与出租收入)等。

　　 一、物业管理费收入

　　 物业管理费是指在物业管理范围内,物业管理公司为业主或用户提供标准服务和委托服务所收取的有偿服务费。

　　 物业管理公司在根据业主或用户的需要向其提供服务时,可收取相应的有偿服务费,而形成物业管理费收入。但是,物业管理收费数额的大小并不能由物业管理公司随意确定,而是应当根据物业管理公司向业主或用户所提供服务项目的不同性质,分别实行政府定价、政府指导价和协议定价来确定:

　　 1.公共服务费

　　 按照《××市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》(见附录六)的规定,商品住宅物业管理公共服务费应按物业管理范围内各业主(或用户)所占房屋建筑面积或按户分摊。其费用构成为:管理费,服务人员的工资和按规定提取的福利费,楼内公用设施维修及保养费,绿化管理费,清洁卫生费,保安费,办公费,物业管理公司固定资产折旧费,法定税费。物业管理服务的利润不超过15%,房屋所有人应支付前述各项费用。房屋用户除缴房租外,同时还应缴付清洁卫生费和保安费。

　　 (1)住宅管理费由物业管理公司管理人员经费、办公经费等构成,收取标准由市房管局提出,经市物价局核定后执行。1995年标准为:多层住宅每户每月3~5元,高层住宅每户每月5~10元。住宅管理费由业主向提供管理服务的物业管理公司支付。

　　 (2)非居住房屋管理费,不论是营业用房,还是办公用房,均按租金的25%计算,由房屋业主支付。

　　 (3)清洁、保安服务费按物价管理机关的批准执行。1995年标准为:住宅每户每月3~6元,由房屋居住户支付;非居住房屋按每平方米建筑面积0.2~0.5元/月计算,由房屋使用人支付。

　　 清洁、保安服务费的收取,应根据住宅区域的实际情况,由物业管理公司与业主管理组织或业主代表协商,在上述规定范围内制定具体收费标准,并订立相关服务制度。清洁、保安服务费应实支实收,合理分摊。

　　 2.高层住宅电梯和水泵运行费

　　 高层商品住宅的电梯和水泵运行费用,由电梯驾驶人员经费开支、实际耗用的电费构成。具体收费由业主管理委员会和物业管理公司商定的服务方式、时间,按实结算,单独列账,并按各房屋所有人的建筑面积比例合理分摊。

　　 公有住宅出售后,高层住宅电梯、水泵运行费的收取办法和标准由市房管局规定。

　　 3.专项服务收费

　　 专项服务是为某些业主(或用户)群体提供的特定服务。该项服务可使部分人受益,如高层电梯维修管理、检修楼宇的公用设施。专项服务的收费,原则上以成本价格收取,按各业主的建筑面积分摊。

　　 4.委托服务收费

　　 为满足业主(或用户)特别需要而提供的个别服务,只为那些愿意接受或主动要求的人提供,一般与业主(或用户)的日常生活关系密切,如代管车辆、代管房屋、代购商品、代接送子女入托、土木工程维修装饰、清洁委托等。特约项目的收费,凡物价部门已有规定的,按规

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