住宅小区的物业管理

    一、住宅小区物业的特点和管理特点

    住宅小区是指市政配套比较完善，共用设备、设施比较齐全，经过统一规划、集中成片开发建成的新型城镇居住场所。通常由多层楼宇（9层以下）、高层楼宇（10层以上）、超高层楼宇（30层以上）及以单体或组合形式出现的别墅组成，集居住、服务、经济和社会功能于一体，在现代物业管理项目中所占比例最大。

    住宅小区物业和管理主要有以下几个特点：

    （1）统一规划，综合开发；

    （2）规模大，功能全；

    （3）房屋结构整体化，配套设施系统化；

    （4）产权结构多元化，物业种类多样化；

    （5）分期开发，物业新旧程度不同；

    （6）业主的文化水平和经济能力参差不齐，管理复杂化；

    （7）业主对物业管理的需求标准不一样。

    二、住宅小区物业管理的内容

    1、住宅小区物业管理的基本内容。

    住宅小区物业管理包括对住宅小区的管理、经营与服务三方面的工作，概括起来讲，有如下基本内容：

    （1）物业共用部位的日常维护和管理；

    （2）物业共用设备、设施及其运行、使用的日常维护和管理；

    （3）环境卫生、绿化管理服务；

    （4）物业管理区域内交通秩序与车辆停放的管理服务；

    （5）物业管理区域内治安、消防等协助管理事项的服务；

    （6）物业装饰装修管理服务；

    （7）物业资料的管理；

    （8）开展住宅小区的社区文化活动；

    （9）开展多种形式的便民服务。

    2、住宅小区物业管理的社区文化。

    社区文化是社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，包括文化理念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众制度、文化环境等等，价值观是社区文化的核心。具体来说，社区文化包括环境文化、行为文化、制度文化和精神文化四个方面的内容。

    （1）环境文化。主要包括社区容貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，通过社区环境可以感知社区成员理想、价值观及精神面貌等外在形象，如怡人的绿化园林、舒适的休闲布局、写意的小品园艺等，可以营造理想的文化氛围，目前许多物业管理企业导入的物业管理环境识别系统（CIS）的用意便在于此。

    （2）行为文化。指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、工作等过程中产生的文化，这些活动能反映出社区风尚、人际关系等文化特征。

    （3）制度文化。是指与社区精神、社区理想等相应的制度、规章及组织机构等，这些制度对保障社区文化持久、健康开展具有一定的约束力和控制力。

    （4）精神文化。这是社区文化的核心，包括社区精神、道德观、价值观、行为准则等。如有的社区开展升旗仪式、评选文明户等，这些活动属于精神文化建设范畴。社区精神文化具有明显的社区特点，往往要经年累月才能逐步形成。

    3、住宅小区物业管理的便民服务。物业管理服务一般分为常规服务、专项服务和特约服务。住宅小区物业管理的便民服务是在常规服务基础上向所有业主、非业主使用人提供的专项服务和特约服务。便民服务是物业管理企业有偿提供的、供业主使用人自愿选择的服务。

    便民服务的内容很多，根据物业管理的实践，当前物业管理便民服务的内容可以归纳为衣、食、住、行、娱乐、购物等各个方面。具体来讲，主要是：

    （1）衣着方面，包括服装洗涤服务、裁剪、制衣、补衣等。

    （2）饮食方面，包括开办餐饮店、酒吧、茶馆、咖啡店的便民服务，代送餐服务等。

    （3）居住方面，包括房屋装修，房屋设备修缮、看管，房屋清洁、房屋绿化养护，物业租赁，代缴水电气费用，代搬家服务等。

    （4）行旅方面，包括接送幼童上学及人托服务，车辆租赁，代订车船机等票，各类车辆的寄放、清洗、保养与维修等等。

    （5）娱乐方面，包括成立棋牌俱乐部，举办各类展览，各类健身娱乐活动，举办各类比赛等，承办各类家庭晚会聚会等等。

    （6）购物方面，包括日用百货供应、果菜供应等等。

    （7）文教体卫方面，包括在文化方面开办图书馆、各种展览和文化知识讲座等，在教育方面开办托儿所、幼儿园和各类培训班等，在体育方面可经营健身室、游泳场、网球场等，在卫生方面开设社区健康中心、经营药店及提供日常医疗护理服务等等。

    （8）其他方面，包括美容美发服务、代聘保姆服务、代介绍家庭教师、代办房产证和申报户口、代办保险、提供中介咨询等等。

    常见的便民服务有家庭维修服务、代客购物服务、家庭钟点服务、会所（文化活动中心）的娱乐服务等。随着社会经济的发展和科学技术的进步，人们的生活水平在不断提高，呈现出丰富性、多样性，信息时代、网络服务给人们的生活带来了变革，网上金融、教育、游戏、聊天、购物、视频点播、网络咨询、家政服务等层出不穷，人们的生活变得更加灵活方便，以前物业管理能提供的便民服务都可“一网打尽”，物业管理服务也随之增加了智能化网络社区服务的功能。在新经济时代、科技时代、信息时代，物业管理提供的服务需要紧随时代步伐，进行不断创新，要始终以“业主满意”为核心，来分析、挖掘业主、非业主使用人的各种潜在需求，包括精神的、心理的需求，及时策划我们能提供的服务，让物业管理服务跟得上时代步伐，充分发挥物业管理服务的作用。

本文关键字：物业管理  物业管理动态，物业管理 - 物业管理动态