房地产开发建设过程中的法律风险及防范

　　既然延期交楼产生的根本原因在于合同履行问题，因此房地产开发公司应当制定严密的合同及合同管理制度，特别是《工程设计合同》、《工程施工合同》这种能够直接影响交楼时间的合同更应该是条款严密，违约责任明确，使合同相关单位不敢违约。制定条款严密，违约责任明确的合同是律师专业经验与专业知识的集中体现，只有经验丰富的专业律师才能完成。
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　　4、办理《房屋所有权证书》方面

　　随着房地产市场的发展，购房者法律意识的不断增强，越来越多的购房者对于所购房屋《房屋所有权证》的取得时间十分重视。然而对于办理购房者的《房屋所有权证书》的法律责任往往分不清；不仅是购房者认为办理所购房屋的《房屋所有权证书》是房地产开发公司的责任，甚至房地产界和律师界的很多人都搞不清除这个问题。事实上《房屋所有权证》办理分为两大步骤，1、初始登记；就是房地产开发公司将所开发的楼宇进行产权登记，取得所开发楼宇的《房屋所有权证》；2、转移登记；在开发商取得所开发楼宇的《房屋所有权证》后，购房者可以办理所购房屋的《房屋所有权证》。根据我国现行法律法规规定，开发商的义务是办理初始登记。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可见，行政法规已经明确规定，办理转移登记，就是购房者取得所购房屋的《房屋所有权证》，是需要自行办理的；因此购房者能否按时取得《房屋所有权证》，与购房者是否积极办理息息相关。在房地产开发公司已经取得所开发楼宇的《房屋所有权证》时，购房者能否按时取得所购房屋的《房屋所有权证》完全是购房者的责任，与房地产开发公司无关。

　　购房者不能按时取得《房屋所有权证》，究其原因有以下几种：1、房地产开发商的不重视初始登记而拖延办证手续；2、房地产开发公司所开发房屋手续不齐全，无法办理初始登记。3、有关部门在办证时的拖沓和延缓；4、购房者不配合办理。以上种种情况导致《房屋所有权证书》办理缓慢。

　　《房屋所有权证书》是购房者取得所购房屋物权的权利凭证。一次性付款的客户往往急于取得该证书；对于按揭贷款的购房，开发商承担担保责任的购房者往往不急于取得该证书。由于开发商承担着担保责任，在没有取得《房屋所有权证书》，没有办理完毕抵押登记的情况下，购房者不能按时归还银行贷款时，房地产开发公司需要承担担保责任。这是目前导致《房屋所有权证书》办理缓慢的主要原因。因此房地产开发公司应当积极办理《房屋所有权证书》，特别是在《商品房买卖合同》中约定购房者不按时配合办理《房屋所有权证书》的违约责任。

　　随着房地产市场进一步的发展，越来越多房地产公司更加重视法律问题。专业的法律服务能够帮助房地产开发公司规避法律风险，促进公司健康的快速的发展。房地产开发建设的过程是一个涉及面广，关系到众多市场主体的切身利益的复杂的过程，开发商应积极防范法律风险，以保护自身及购房者的合法权益。本文只是在提供房地产法律服务时的一些个人零星的体会，期望能给开发商一些有益的启示。

　　清华大学房地产开发建设培训董事长班，透过房地产宏观环境分析和战略管理、房地产项目运作管理、人力资源管理、战略财务管理、房地产营销策划、房地产融资案例研究等专题的学习，针对当前国内房地产业发展过程中存在的问题设计房地产董事长班教学体系，以建立企业现代科学管理模式为目标，注重综合知识和能力的培养，旨在帮助房地产董事长和房地产经营管理者掌握科学的房地产开发、营销、管理的规律及运作模式，获得最新房地产经营理论和方法，同时为参加者拓展相互交流、合作的平台，获取更多优势资源，能够在这个充满机遇的朝阳行业中彰显卓越、独占鳌头！

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