房地产开发建设过程中的法律风险及防范

　　在目前国家加强规范工程招投标秩序的形势下，房地产开发企业违法招标行为一旦被发现，将会受到严厉的法律制裁。因此，房地产开发企业在该方面的法律风险相对较大。

　　补充协议（或施工协议）与备案中标施工合同内容不符。

　　房地产开发企业通过招投标程序确定中标施工单位后，将依据招投标文件签订正式的房地产开发建设工程施工合同，并按规定将签订的合同送房地产开发建设主管部门进行备案。由于实际履行的需要，房地产开发企业可能之后会与中标施工单位另外签订施工补充协议。这样，就有可能出现补充协议（或施工协议）与备案中标施工合同内容不符的情形。

　　《招标投标法》第四十六条规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人投标文件订立书面协议。招标人和中标人不得再行订立背离协议实质性内容的其他协议。《最高人民法院关于审理建设工程施工协议纠纷案件适用法律问题的解释》第二十一条规定，当事人就同一房地产开发建设工程另行订立的建设工程施工协议与经过备案的中标协议实质性内容不一致的，应当以备案的中标协议作为结算工程价款的根据。由此可见，房地产开发企业与施工单位签订的补充协议应与备案的合同实质性内容相一致，否则补充协议中不一致的条款将为无效，最终仍以施工合同作为结算工程价款的根据。

　　因此，如果房地产开发企业通过签订补充协议（施工协议）来改变经招投标程序确定的中标价和其他实质性内容，违反了法律的相关强制性规定，相关条款应属无效。故房地产开发企业在与施工单位签订补充协议应注意上述问题，防范法律风险。

　　3、各种关联合同内容不一致。

　　房地产开发企业在房地产开发建设过程中会签订各种合同。其中，数量比较多的合同主要有房屋销售合同、工程施工合同（含加工承揽合同）、货物（材料）采购合同三种。由于货物（材料）采购合同的标的物主要用于建筑工程的施工中，而建筑工程施工竣工所交付的房屋建筑用于销售，因此这三种合同在合同内容以及履行中具有关联性。如果房地产开发企业在约定合同内容和合同履行过程中，不注意各合同之间相互保持协议一致，将不可避免会出现违约现象。例如，房地产开发企业在与购房客户签订的商品房买卖（预售）合同中约定交付的房屋装有防盗门，之后在其签订的采购合同或安装合同却约定标的物是钢质进户门。这样，房地产开发企业向购房客户交付的将是装有钢质进户门的房屋。由于钢质进户门和防盗门是两类不同的标的物，因此无论实际安装的钢质进户门质量是否符合防盗门的质量标准，房地产开发企业均是违约。又例如，房地产开发企业与供电设施工程施工单位签订的合同约定：供电设备由房地产开发企业供应，工程质量由供电公司验收；而房地产开发企业签订的供电设备采购合同中约定货物质量由房地产开发企业验收。这样就有可能造成供电设备房地产开发企业已经验收合格，但供电公司竣工验收时不合格的情况。此时，房地产开发企业追究责任将比较困难。如果房地产开发企业在供电设备采购合同中约定货物质量由供电公司竣工时验收位验收或在供电工程施工合同中约定由施工单位进行验收以及相应违约责任，则完全避免了上述风险。

　　4、履约担保条款被忽视。

　　为保证合同的实际、全面履行，房地产开发企业在合同履行过程中，不可避免会涉及履约担保问题。但在实际的项目开发过程中，房地产开发企业往往对重大合同的履约担保问题比较重视，如对经过招投标的施工合同，要求中标单位提供履约保证金；而对于标的额较小的合同的履约担保问题，一般重视程度较低，很少在合同予以约定。虽然该类合同的标的额较小，但合同对方当事人一旦违约，其给房地产开发建设企业造成的经济损失数额将可能远远大于标的额。由于该类合同的对方当事人一般经济实力较弱，这样将导致房地产开发企业的经济损失最终无法得到全额补偿。如果双方在合同中约定了履约担保条款，如交纳履约保证金、提供履约担保人等，这样对方当事人就轻易不敢违约；即使一旦违约，房地产开发企业的利益也会得到最大程度的维护。
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　　三、房产销售过程中的法律风险及防范

　　房地产市场经过快速发展期之后，发展阶段隐藏的问题会逐渐暴露；特别是营销过程中隐藏的法律问题会伴随着交房、入住一一出现，因此房地产诉讼案将不断上升。因此在控制法律风险时要细密无间，防止公司出现难以预料的损失。房地产公司在营销过程中的下列几种行为将给公司带来很大的隐患，因此要严加防范。

　　1、广告宣传方面

　　广告法规定广告应当真实、合法，符合社会主义精神文明建设的要求。广告不得含有虚假的内容，不得欺骗和误导消费者。因此过分夸大的宣传，特别是广告宣传内容是子虚乌有时将给房地产公司带来巨大的风险。《房地产广告发布暂行规定》中通篇都是在列举不得发布广告的情况和对广告内容的限制，违反本规定将直接导致公司受到相应的行政处罚。特别是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此在广告宣传过程中要严格控制法律风险，使广告既能达到推广宣传的目的，又能避免承担不必要的法律责任。

　　2、《商品房买卖合同》方面

　　商品房销售过程中的商品房买卖合同直接关系到房屋买卖的顺利进行，有的开发商不经过律师审查随意起草合同，或为迅速成交将一些不切实际的承诺作为合同条款，还约定一些极易产生歧义的条款，导致开发商在合同履行过程中极为被动，也为以后产生纠纷埋下了很深的隐患。总结多件案例来看造成《商品房买卖合同》不规范的原因大致有两方面，一方面是有些房地产开发建设商在签订合同时，用词不准确，填写或补充了一些含义模糊、权利义务不清、责任不明确等不规范的条款；另一方面是一部分购房者乘营销人员急于销售或房地产公司合同管理疏漏之机，提出的过于苛刻、不合理的条件，甚至有些客户要求是违反法律法规规定的竟然能够签入合同。种种原因，使售楼合同中存在严重的法律风险。因此在履行《商品房买卖合同》时就会发生对合同条款理解上的分歧，影响合同的正常履行，导致合同纠纷。这种案例比比皆是，不仅是小开发商存在这种情况，即使是大的开发商也屡屡发生此种事件。如此看来，开发商在签订合同时切不可轻视条款的重要性，只有事前预防法律纠纷才是解决问题的根本。

　　3、延期交房方面

　　这是房地产商在房地产营销中普遍存在的问题。一旦出现延期交楼将严重损害公司的形象，直接影响公司的利益。影响房地产商延期交楼的原因往往是系统性的，一般不是因为某一个原因造成的，通常是施工设计拖拉、企业审批拖延、施工质量问题而引起的返工、建设资金的短缺而引起窝工和待工、企业有关部门的制约、有关施工单位之间的协调不一导致竣工验收拖延、竣工中出现以外原因或不可抗力事件等多种原因的综合。但是究其根本而言最重要的原因是与房地产公司签署合同的各方未能严格按照合同约定履行，最终体现出各种弊败丛生，延误交楼时间。

　　我国《城市房地产管理法》规定，具有以下条件，可以进行商品房预售：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有房地产开发建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入房地产开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工日期；④向县级以上人民企业房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。因此，房地产营销中预售是房地产开发建设资金快速滚动的基础。在预售时，房地产开发商与购房人之间，在《预售合同》中明确规定了交接期限、交换条件、以及延期交楼的法律责任，一旦房地产开发商不能按期交楼，势必引起购房人追究违约责任，支付延期交楼的违约金；甚至退房。这是对房地产开发商将造成很大的风险，直接影响到公司的预期利润。由于交楼延期，一方面，房地产商已经实现销售收入的房屋变为存在解约风险，尚未确定实现市场价值的产品；另一方面，需要大量支付违约金，甚至退还总房款。而且延期交楼往往是整体性事件，一旦处置不当就有可能引发集体退房；甚至出现不理智的冲突，这对房地产开发商来说，后果是不堪设想的。

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