宏观调控下房地产开发企业的社会责任研究

　　房地产业素有朝阳产业之称 ，同时又是一切经济活动的基础和载体 ，经济高速增长的过程必然是以房地产的高速发展为前提和主要内容。伴随着中国房地产业的发展壮大 ，作为房地产市场投资主体的房地产企业队伍也迅速发展扩大 ，市场竞争日益激烈 ，房地产开发企业自身也越来越受到关注。

　　一、房地产开发企业问题的提出

　　在房地产市场总体健康有序的同时，局部地区也出现了房地产开发企业投资过热、投资性需求比例偏高、房价上涨过快、商品房结构不合理、房地产市场秩序比较混乱等不利于行业长远发展的问题。这些问题虽是局部问题，但不控制，会成为全局问题。房地产业目前存在的一些不正常现象，已对和谐社会的构建产生了严重的负面影响。与此同时，社会上关于开发商负面新闻的报道从来就没有停止过。房地产业，近年来，一直是投诉率最高、纠纷最多的行业之一。
　　在国家对房地产业进行宏观调控的大背景下，房地产开发企业，有时几乎成了人们共同指责的对象。一个产业关联度如此之高、对国民经济贡献如此之大的行业，一个不乏优秀分子的企业群体，居然面临如此严重的信誉危机，实在值得所有的房地产开发企业深思。以上原因的产生主要是房地产开发企业社会责任有所缺失。十七大报告提出“住有所居”的目标，企业要通过各种形式解决百姓的住房问题，房地产开发企业www.fangxiucai.com也要在发展过程中承担一部分社会责任，房地产开发企业要为社会“住有所居”的目标做贡献。

　　二、企业社会责任

　　现代社会是一个讲求规则的社会，市场主体的行为被形形色色的契约所规范。现代社会同时又是一个迅速变迁的社会，不管制度、契约的设置如何合理、有效，总不能在任何时候都面面俱到。制度管不到的地方就需要市场主体的责任感和公益心来弥补。尤其当企业的经济利益与社会利益、环境利益相冲突的时候，企业应当更多地体现出作为一个企业公民的社会责任，而不能唯利是图。企业社会责任(Corporate　Social　Responsibility，)简称CSR。正式定义虽经国内、外论坛多次讨论，却仍莫衷一是。国际上普遍认同CSR理念：企业在创造利润、对股东利益负责的同时，还要承担对员工、对社会和环境的社会责任，包括遵守商业道德、生产安全、职业健康、保护劳动者的合法权益、节约资源等。近年来企业社会责任被社会各界人士提及，知名度耳熟能详。不但是国际间衡量企业成就的标杆，更被视为21世纪企业的绝对竞争力之一。在一场国际企业公民研讨会中，全球的重量级企业领袖不约而同表示，CRS是企业在国际经济舞台上扎根与永续经营的一把金钥匙，也是企业占领市场的必修学科和重要学分。要谈CRS，首先企业要有良好的企业文化。企业文化就是企业内部的价值观、伦理观和道德观，好的企业文化，可以影响社会和大众，自然而然成为受欢迎的企业公民。要做到这一点，企业家要有三良修炼，也就是以良心（诚实不欺的高尚品德）；良知（学习国内国际行业的新知识），企划无私的社会回馈计划；同时辅助于良能（贯彻执行），让企业对当地社区和环境真诚付出，也借此紧紧抓住员工的向心力。

　　三、房地产开发企业社会责任缺失的原因分析

　　首份《中国地产企业社会责任现状调查报告》显示，对于“企业社会责任”这一概念，开发商认知度普遍偏低，只有半数左右的开发商听说过这一概念。导致“房地产企业社会责任感缺失”的公众印象，原因是复杂的。就自身而言，“企业公民”理念还没有建立，缺乏为社会履行责任的自觉性；就外部来讲，企业承担了过多的社会责任，在法律上也没有对企业设立基金会作出规定，一定程度上限制了企业社会作用的发挥。因此，尽管这份调查结果显示，八成以上的房地产企业都开展了企业社会责任建设，影响公众满意度的多是一些中小型企业。但不能否认，房地产业仍然被非议和诚信危机所困，主要原因有两个。
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　　（一）少数房地产开发企业特别是中小企业的不诚信行为，导致了整体企业形象的不佳

　　近年来，随着房地产市场的持续繁荣和房地产开发企业投资回报率的有所提高，房地产成了各类业外资本追逐的对象。加上行业门槛偏低，以及监控的漏洞，只要有资金实力，什么人都可以来做房地产。这些业外资本中，不排除一些企业确实想在房地产领域内长期发展，但也有不少是带着投机心理。因而，短视行为，投机心理，十分普遍。与此同时，在原有的开发企业中，也存在着良莠不齐的现象。为了生存，为了掘取更多的利润，一些企业确实做了一些违背商业道德甚至行业规定的事情，损害了老百姓的切身利益。

　　事实上，全国有三万多家房企，绝大多数都是诚信经营的，真正不诚信的5％都不到，真正哄抬房价的1％都不到。然而，房地产是一个百姓关注度高、产业关联度大、社会影响面广的行业，少数开发企业的不诚信行为，就足以摧毁需要全体开发企业长时间的共同努力才能构建起的行业信誉。它们的短视行为，不仅会葬送企业自身的前途，也已严重威胁到整个行业的发展。

　　（二）房价的过快上涨，社会责任的意识不强，使房地产开发企业面临“牟取暴利”的指责

　　房价的过快上涨，是企业对房地产进行宏观调控的重点，也是百姓对房地产开发企业产生不满的主要理由。房价上升过快，有其两面性。合理的一面是住房品质的提升、建材及土地成本的上涨、特定时期特定区位产品的供不应求等等。不合理的一面是个别地方企业打着经营城市的旗号，大发卖地财，推动地价上涨；少数城市大拆大建式的城市拓展方式，造成了被动需求的大幅增加；个别开发企业哄抬地价和房价；投资客炒作猖獗等等。虽然，房价的涨幅，并不是房地产开发企业可以完全决定的，但过快上涨的房价，却让大多数房地产开发企业无辜背上了“牟取暴利”的恶名。认为开发企业“牟取暴利”最大的理由，是房地产企业占有了因土地价格上涨而产生的增值收益。当然，作为房地产产品的提供者和房价的直接制定者，房地产开发企业在稳定房价过程中发挥更大的作用，却是完全可以的。在房价问题上，企业和社会之所以对开发企业不满，是因为房地产企业都希望房价上涨（人们是买涨不买跌），少数企业甚至哄抬房价，搞价格欺诈。

　　以上这两个问题的产生，并不全是开发企业的责任。要解决这些问题，也有赖于包括企业主管部门在内的社会各界的共同努力。大家都不要忙于撇清责任，而应勇于承担责任。作为行业主体的开发企业，无疑更应在解决上述问题的过程中发挥出应有的积极作用。因为，这不仅关系到构建和谐社会和行业繁荣的大局，更关系到企业自身的生存与发展。因为行业健康发展，最大的受益者还是行业内的企业。

　　四、房地产开发企业的社会责任体系构建分析

　　房地产开发企业，就是要在努力追求企业经济效益最大化的同时，建立自己企业的诚信体系，对未来负责——实践可持续发展；对行业负责——保持稳定增长态势；对构建和谐社会负责——关注中低收入人群的居住和改善问题。

　　（一）诚信为本，建立合理的诚信体系

　　《论语》中记载了这样一个故事。子贡向孔子求教治国之道，孔子答道：“足食，足兵，民信之矣。”子贡问如果不得已去掉一个呢？孔子说，可去“兵”。假如不得已再去掉一个呢？孔子说，可去“食”，惟独不可去“信”，因为“民无信不立”。诚信为本，是一个企业所应具备的最起码的商业伦理。房地产行业产业关联度高、社会影响面大、不仅关系国民经济大局，更牵涉到广大购房者的切身利益。开发企业要想改变自己的社会形象，成为负责任的企业公民，必须首先从诚信做起。

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