中国房地产开发商到底差不差钱？

　　最近几年，房地产市场收国家调控政策影响，风云变幻。

　　房地产开发商们又要勒紧腰带“过冬”了？

　　北京新出台的《商品房预售资金监督管理暂行办法》将正式实施，该《办法》明确规定，商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户。Soho中国董事长潘石屹第一时间在个人微博评论称，此举对房地产商而言是“雪上加霜”；部分舆论也认为这一举措会给地产商的资金链带来重大压力，有望迫使他们降价售楼。

　　昨夜今晨，北京市商品房成交均价自去年11月以后首次跌至2万元以内的数据，似乎也在佐证着这个预期；甚至有媒体报道称目前地产商们正面临着十年来最大的危机。房地产开发商们真的差钱了吗？

　　根据北京市统计局的数据，在北京，定金和预售款资金约占房地产开发商www.fangxiucai.com开发资金的1/4左右，总金额超千亿元；而中原地产研究中心8月份发布的数据则显示，2006年到2009年，预售款占房地产开发资金来源比重高达四成。对这笔巨额资金的锁定，将使房地产开发商在京使用预售资金时无法再挪做他用，因此有舆论认为，这一举措将使房地产开发商的资金链断裂风险明显加大。

　　丁文（银河证券地产分析师）：加上北京在内，这个《办法》目前也仅仅是在全国三四个城市实施，可能会让一些区域性的中小型房地产开发商资金链更紧张，但对全国性的大房地产开发商，特别是资金雄厚的央企来说影响不大，因为他们可能同时在全国多个城市都有项目和资金。当资金链可能出现问题的时候，房地产开发商自己也会进行调节，比如少拿一些地，放缓一些项目的开发进度。

　　这项政策此前也在海南等一些地区实施过，当地的房价并没有因此受到冲击，这个政策制定的目的也不在于抑制房价。

　　周宗楚（北京市房地产中介行业协会常务副会长）：我个人观点，这个《办法》有力度，但它的初衷并不是要把房地产开发商管死；而是一种温和的管制，是要对金融风险进行控制。要求房地产开发商留够工程款，保证他们能把房子盖好完工，这是一个很正常的要求。从2009年年初，房地产开发商确实是经历了一个难关，今年是好转了，至于现在的资金链问题，不同的房地产开发商情况不一样，小房地产开发商紧张一点儿，但是大部分应该影响不大。

　　最近一段时间北京的房价是比较稳定的，调控政策起到了稳定房价的作用，但目前来看，房价的走势并没有质变。

　　批注

　　根据北京师范大学金融研究中心主任钟伟的研究，截止到2010年6月，房地产行业整体大约有2万亿流动性的富余，考虑到目前是24亿到25亿的开工面积和大约11.5亿平方米的土地储备，如果销售不佳，资金链大约能支持6个月左右。

　　房地产开发商手里不差钱？

　　“现在大部分房地产开发商没有增贷需求，

　　而是在还款”

　　上市房企的三季报显示，和去年同期相比，包括龙头企业在内的众多房企不仅负债率大幅上升，经营性现金流量也迅猛下滑233%。56家上市房企有37家房企经营性现金流为负，其中，“万保招金”四大地产龙头前三季度的经营性现金流净值均低于-10亿元，保利地产更是达到-261.08亿元，而去年同期这四家公司的现金流均为正值。地产商们似乎真的绷不住了，但是，记者从银行方面了解到的信息却是，地产商的资金需求并未增加。

　　陈舒（化名，某银行北京分行地产金融部门负责人）：现在的情况就是非常淡，我们没有什么贷款额度，房地产开发商那边也没什么资金需求。今年整体的贷款政策比较紧，以前是直接批给房地产开发商了，虽然也有监控，但是钱容易被周转；从今年开始，要控制风险，贷款是实贷实付，一个阶段一个阶段地放款，一笔开发贷款很难一次性放出去。贷款额度也少了，年初的时候额度就很紧张，下半年业务基本上就停了，各行都没有什么额度了，企业还一笔我们才能放一笔。

　　有人拿现在的情况和2008年的时候比，但是我感觉现在和2008年差别还是挺大的。2008年的时候，确实是很多房地产开发商的资金链出了问题，还不上银行的钱，必须尽快把手里的房子卖出去，不得不降价。他们的资金需求很迫切，当时利息很高，能有十几个百分点，房地产开发商也愿意贷；今年的利率虽然比去年高，但并没有那个时候高，而且你再高的话，房地产开发商也就不要了（小房地产开发商求着银行，大房地产开发商其实是银行争取的对象，银行都求着他们）。现在大部分房地产开发商都没有增加贷款需求，而是在还款。

　　我觉得主要是因为去年市场非常好，房子卖得火，贷款政策也比较宽松，房地产开发商积蓄了大量的资金，手里并不缺钱。经过去年的销售高峰之后，大的房地产开发商资金充裕，等于现在一些大的房地产开发商是拿着钱在找地，但现在北京的土地供应少了。小的房地产开发商呢？他又没有拿地的能力。土地价格太高了，土地成本能占到房地产开发商整个项目成本的50%以上，所以，没有地，他们的钱也花不出去，手里的房子就不急着卖。而且大的房地产开发商融资渠道非常多，比如上市、信托等，银行贷款只是一小部分，有的还会进行同行之间的拆借。

　　外地的（贷款）业务现在做得比较好，比如重庆、杭州、成都、南京这些地方比较好（我之前出差到重庆、成都那边去，满街都是拆迁的项目），那边对三套房不是特别控制，相比之下，北京的市场很淡。
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　　批注

　　数据显示，10月份，北京仅有8宗土地成交，住宅用地出现了空缺，这是继4月首轮调控当月北京没有住宅用地成交后，10月再次出现“零成交”。

　　房价有降的希望了？

　　“目前判断房价走低，

　　更多的是表达人们的期待”

　　10月，北京楼市“价量齐跌”：北京房地产交易管理网数据显示，10月份北京商品房成交均价自去年11月突破2万元以后首次跌至2万元以内，从9月份的每平方米20520元跌至19160元。与此同时，北京上个月共成交期房商品住宅6894套，环比下降36.1%；成交面积78.6万平方米，环比下降31.2%。同期，现房商品住宅成交786套，环比下降45.0%；成交面积13.0万平方米，环比下降了35.9%。单纯从表面数据来看，京城楼市正在明显走“衰”；那么，房价真的像人们期望的那样开始动摇了吗？

　　王福重：我认为，北京这样的大城市，“均价”数据很值得怀疑，这个概念本身并不具备意义。如果这段时间新开的盘都集中在远郊区，那均价肯定就是低的嘛；如果这段时间集中开了几个高档楼盘，那均价马上就高了。判断房价你不用看新开盘的均价，看二手房的区域涨跌就可以了，最近房价的同比和环比都还在上涨。

　　11月份新开的盘也很少，从这个价格来判断房价走低，更多的是表达了人们的期待。

　　对预售资金的监管对房地产开发商的资金链几乎没有影响，那些非常小的地产商、“皮包公司”会有问题，大的房地产开发商都有多个资金来源渠道，无非是过去杠杆高，现在杠杆低了。目前来看，市场仍然很好，未来的下跌是一个缓慢的过程，房价很难降下去，所以贷款给地产商风险不大。除非是彻底取消预售制度，如果是这样的话，那实际的影响就比较大了。

　　批注

　　“10月份的成交量肯定会跌，为什么？十一新的贷款政策出台，9月底抢签了很多单，这些单子提前签了，10月份的成交量必然受影响。新楼盘均价低，你要看这些盘都在哪儿，都是五环到六环的房子，不低就怪了。外行就直接看个数字起哄，不去想里头的门道。”――采访中，丰台区一家地产中介的门店店长如是说。

　　本月北京二手房市场整体交易均价仍然延续平稳，22648元/平方米的价格环比上月再次上涨4.06%，同比去年同期激增49.31%。城八区二手房方面的交易均价也在不断放大，24614元/平方米的价格较前月上调3.70%。

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