中原地产培训连载之八(项目运作程序)

　　 八、房地产开发项目运作程序（投资商）

　　 （一）决策阶段

　　 房地产开发公司（或投资商）寻找开发基地选择开发项目，进行市场调查可行性研究，直至决定实施开发建设的阶段，主要工作环节有以下几个：

　　 1． 寻找开发用地：一般通过协议、投标等方式取得开发基地；

　　 2． 规划摸底：即了解城市总体规划对拟开发区域的要求，以便研究开发建设的可能性。

　　 规划摸底时一般需要了解以下几个方面的情况：

　　 1） 用地性质（土地的规划用途）；

　　 2） 规划红线要求；

　　 3） 建筑密度与建筑面积（容积率）的要求及限高；

　　 4） 道路及绿化要求；

　　 5） 市政、公建配套及要求；

　　 6） 其他特殊条件及要求。

　　 3． 市场调查：对拟开发项目的市场前景进行预测，作出评估；

　　 4． 经济分析

　　 5． 投资决策

　　 （二）项目审批阶段

　　 主要工作内容包括以下几项：

　　 1．成立项目公司、申请立项

　　 投资商与土地方签定用地转让合同或合作建设协议；

　　 持协议书、土地方上级单位的批复、投资方营业执照等到北京市建委开发办申请成立房地产项目公司。（根据北京市的规定，只有经市建委批准，具有在北京从事房地产开发资格的企业才能在北京从事房地产开发项目的建设）

　　 到市计委投资申请立项。

　　 2．办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证（由规划局审批）

　　 3．办理建设用地批准证书（房屋土地管理局）

　　 4．办理房屋拆迁许可证（房屋土地管理局）

　　 5．办理建设工程开工证（城乡建设委员会）

　　 6．土地证书（北京市、区县人民政府）

　　 7．商品房销售证书（房屋土地管理局）

　　 （三）工程管理，即项止建设施工阶段

　　 一般包括工程设计、现场清理、材料准备、施工队伍招投标、合理管理、施工管理、工程监理竣工验收等，市政公建配套，应按规划要求，与房屋施工同步进行。

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