物管培训-委托销售

　　 现今的中国与所有经济高速发展的国家和地区(如50年代的欧洲,60年代的日本,70年代的亚洲“四小龙”等),有着一样的历程,社会生产力空前提高,经济增长迅速,市场形势发生了重大变化。一方面,商品供应大大增加,新产品不断涌现,买方市场全面形成;另一方面由于政府采取了一系列刺激需求的政策,使市场需求在量和质两方面都大为提高了。中国的房地产市场随着政府对住房制度改革的步伐,由诞生走向逐渐成熟,其间80年代到90年代,某些区域的楼价整整涨了10倍,使更多的投资者从旁观到积极涌跃地加入。比如淘金花园于1991年底推向市场,开始对外销售楼花,尽管对于这些楼宇住宅单位进行的完全是一种期货交易,但仍在短短的几日时间里销售一空。当时政府的政策法规在许多方面尚未完善,买卖双方使用发展商印制的预售合同,在发展商处就可以办理转名,使“炒楼”活动相当的活跃。淘金花园于1993年12月1日提前一个月交楼(不仅可以按时交楼,并提前了整整一个月,这在当时是绝无仅有的),但从业主名册上看见,第一批的买家已所剩无几了。显然,购房者中间除了一部分是为了解决自己使用房屋问题外,还有其他许多投资者。

　　 一、投资经营

　　 对于投资房地产的经营者来说,主要有以下三种操作形式:

　　 1.公司化、集团性操作

　　 这一类的买家,通常为一些大公司及大财团,他们实力雄厚,资金充足,往往一次购入整幢物业或数十个住宅单位的期货,在价格上可以低于现货,并利用产业投资中的高低潮,周而复始地进行低买高卖的操作获取利润。另外,物业从长远角度看有升值潜力,而且租金的收益率又超过银行按揭利率,投资者还会考虑长线投资来谋求更高的利润。

　　 2.专业化操作

　　 这类买家有地产专业公司或进行地产专业的人士以及熟悉地产运作程序及法律条例的人士,他们比较注重收集物业的最新情况、资料,并掌握着市场的最新行情、动态等市场信息,与地产发展商及其政府相关行业有一定的商业联系,从事有组织的买卖,并利用所掌握的市场信息进行时间差的操作而获取高额的利润。

　　 3.独自型操作

　　 这类买家以单独行动为主,其中不乏成功的例子,并通过自身的运作逐步掌握房地产政策、法规,逐渐地步入专业人士的行列。但仍有一些投资者因为资金雄厚,实力不菲,盲目入市又缺乏自己的主见,对远景缺乏正确的判断,又易受宣传媒介的误导,不能很好地把握机会,最后损失惨重。

　　 综上所述,在物业管理的过程中,无论是长线投资,还是短线投机,追求小的风险、好的经济效益是他们的共同特性。而投资房地产赚钱的愿望最终要通过市场实现,这样,在物业管理中不可避免地逐渐生成了一个房地产的三级市场。

　　 所谓三级市场是相对于一级市场及二级市场而言的。一级市场是指土地转让的市场,对于中国也就是土地使用权转让的市场,通常由政府有关部门有计划地进行,将土地的供应及开发纳入城市规划。二级市场是指发展商在获得一级市场中的土地使用权后,通过包装、建设等行为将土地使用权再转让的交易市场。三级市场则是业主通过获得二级市场中的物业再进行转卖、出租、抵押等交易活动的市场。所以房地产市场中这三个级的市场可以说是紧密相联的,共同繁荣、共同兴旺是一种良性的循环,反之则可能步入恶性循环。物业管理的营销活动,则主

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