物管培训-商品房登记

　　 中国宪法规定了国家保护社会主义的公共财产,保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。只有通过登记,明确权属,核发权属证书,权利人的合法权益才能受到法律的保护。领证后,权利人可凭证管业,凭证办理房屋的租赁、买卖、继承、赠与、典当、抵押、改建等有关事宜。所以,为业主办理产权登记,是物业管理公司的一项重要的工作。

　　 1.登记发证对象及范围

　　 不论属于机关、企事业单位、宗教团体、部队、私人所有的房屋及其使用的土地,没有办理房地权属登记领证的,均应进行登记,领取全国统一式样的《房屋所有权证》或《房屋共有权保持证》和办理土地使用权登记,领取《国有土地使用证》或《集体土地使用证》。如因债权债务发生将房屋所有权或土地使用权进行典当、抵押、担保的,也应同时办理他项权利登记,分别领取《房屋他项权证》或《土地他项权证》。

　　 物业管理中,所管理的物业除了公路、行人道、街、巷、河流不登记外,属于房屋建筑基地、天井、房屋之间的余地、园地、场地、港口、码头等都要进行登记发证。

　　 在应登记的地域范围内,固定于土地上结构完整的属于钢结构、钢和钢筋混凝土结构、钢筋混凝土结构、混合结构和砖木结构的房屋,都应进行登记发证。对一些特殊的房屋或结构简陋破烂不堪的房屋,临时性的房屋,以及不属于房屋的各种建筑物、构筑物不进行登记。

　　 市场上交易的房地产产权,实际上是房产的所有权和房产所占土地的使用权的结合,在我们国家,产权分为有限产权和全部产权两种:

　　 (1)有限产权指对房地产拥有使用权和继承权,但不准转让、出租、赠与、典当,如需出售,要经过同意可优先卖给有关部门。大多数单位的房改房以及部分福利性住房,就属于有限产权的情况,它们虽然售价较低,但不准自由买卖。

　　 (2)全部产权是指对房地产拥有使用权,并且可以转让、买卖、出租等。目前的商品房大多属于全部产权的情况。

　　 2.登记要求

　　 (1)属于单位自管的房屋和用地,由自管的权属单位申请登记;属于房管、民政部门经营的房屋和用地,由承管单位申请登记;私人所有的房屋和用地,由业权人申请登记。

　　 (2)一座落或一幢房地是一业权单位(人)所有的,应整个座落或整幢房地办理登记。属于多人共有而不能分割办理,应进行按份共有或共同共有登记。属于公寓式、单元式的房屋,应分割进行登记。

　　 (3)房屋和用地属于共有(用)的,共有(用)人应会同一起申请登记。

　　 (4)申请办理他项权利登记,权利人应会同房地业权人一起办理。

　　 (5)业权人(单位)不能亲自申请登记,应书面委托代理人登记。

　　 3.委托登记应办理的手续

　　 (1)办理房屋所有权和土地使用权登记,或他项权利登记,权利人(法定代表人)必须亲自申请,因故不能亲自办理,应以书面形式委托代理人代为办理。委托人和代理人必须遵守《中华人民共和国民法通则》第四章“民事法律行为代理的规定”。若委托事项没有载明受托人办理房地产登记的权限的,不能作为办理房地产登记的委托书。

　　 (2)委托代理的委托书必须经过公证或认证方能生效。产权人居住在不同地方的,分别按下列规定办理公证或认证:

　　 ①居住在国内广州市以外的产权人,可向所在单位、居住地的街道、办事处(村民委员会)办理委托认证或到公证处办理委托公证。属于居住在港、澳地区的,可到中国司法部指定的香港律师或苏浩明律师处办理委托认证。

　　 ②居住在台湾地区的,可在当地办理委托公证。

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