政府能接管商住小区吗？

　　 近日,宝安西乡某花园业委会因物业管理纠纷,将小区开发商和当地政府告上法庭。在法官的调解下,纠纷有望得到圆满解决。

　　 近日,宝安西乡双龙花园业主委员会将小区开发商和西乡镇政府告上法庭,因为开发商和镇政府几年前签订协议书,将小区的物业管理自2000年1月1日起全部移交给镇政府,没有征得广大业主的事前同意与事后追认。业主委员会请求判令协议书无效,并移交归还相应的业主共有财产。法官提出调解方案,由业主委员会按照物业管理条例,选聘新的物业管理公司,再由法院要求物业管理权移交。

　　 开庭:业主告开发商和当地政府

　　 14日上午9时半,一宗物业管理纠纷案在宝安区人民法院开庭审理,原告是宝安区西乡双龙花园业主委员会,被告则是深圳市深信西部房地产有限公司(以下简称西部公司)、西乡镇人民政府。

　　 首先要说明的是,宝安55区包括华龙花园、龙腾花园、双龙花园、新安市场等共36栋商住楼,现有住户1950多户,西部公司为开发商。2002年11月5日,55区住户统一成立了双龙花园业主委员会。

　　 55区自1993年起陆续入伙,一直由开发商提供前期物业管理服务。1999年12月10日,西部公司与西乡镇政府签订《55区物业移交管理有关事宜的协议书》,从2000年1月1日起,将物业管理移交给西乡镇政府。在此前后,未征求过55区业主的同意,而多数业主希望能够自行选择物业管理公司。现在,业主依据去年9月1日国务院颁布的《物业管理条例》走上了法律诉讼的道路。

　　 原告的诉讼请求是:依法判令西部公司与西乡镇政府当年签订的协议书无效,并且移交归还相应的业主共有财产产权和管理权。

　　 焦点一:业主委员会的合法性

　　 原告方没有聘请律师,由3名头发花白的业主委员会成员作代表。

　　 本案的一个焦点是:业主委员会作为原告是否合适?业主委员会对小区的公共设施等,是否享有产权和管理权?

　　 对此,原被告双方观点针锋相对。被告质疑双龙花园业主委员会的合法性。原告认为,双龙花园业主委员会的成立经过宝安区住宅局的批准,系依法成立。

　　 至于业主委员会对小区内公共设施部分是否拥有产权和管理权,原告方在表述上不够清晰。对此,法官当庭明确指出:“根据《物业管理条例》,小区的共有财产,是属于全体业主的,只有具备相应的物业管理企业资质的物业管理公司才能进行管理。”

　　 焦点二:移交协议书是否有效

　　 移交协议书是否有效 ?对此,被告西乡镇政府的代理律师认为,协议书有效,因为双方都是有行为能力的机构。

　　 而原告方则认为,开发商作为没有处分权的人,处分了他人的财产,事先没有征求全体业主的同意,事后也没得到全体业主的追认,违反了《合同法》第51条,所以这是一份无效合同。

　　 调解:为了彻底解决问题

　　 辩论结束后,法官首先提出一个调解方案:给原告两个月的时间,在社会上公开招投标,选聘新的物业管理公司,然后法院要求物业管理权移交,由现在的物业管理公司移交给业主委员会公开选聘的物业管理公司。

　　 但是,原告却称:“我们没有产权,没办法招聘物业公司。”

　　 法官立刻指出:“你们有一个认识误区,小区内共有财产部分的产权与管理权,业主委员会肯定是没有的,业主委员会仅有监督权与选择权。并且业主委员会选择的物业公司,还必须经过1/2业主的同意,才能转移物业管理。”

　　 原告连接追问:“那么共有部分的产权到底属于谁?产权界定不清晰,没有人敢来投标。我们找过住宅局,也找过物业管理公司,一听是这种情况,都说不行。”

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