新接管楼宇的入伙管理程序

    新接管楼宇的入伙管理程序

    1.0 目的：制定入伙程序，以便入伙工作顺利进行，从而更好地服务业主、方便业主。

    2.0 范围：适合于所有新接楼宇。

    3.0 内容：

    3.1 物业接管前的工作：

    3.1.1实地考察：

    对已确定接管的物业，由公司在该物业竣工前组织前期管理部、经营管理部、工程技术部、安全部和清洁绿化部等部门有关人员前往物业现场，围绕接收后管理工作所涉及的有关问题进行考察，（必要时可多次进行实地考察），并提出书面的建议，在此基础上，制定入伙工作方案。

    3.1.2成立分公司：

    新的物业分公司应于入伙前1-2个月成立，并开始运作，根据实际需要，采取人员分步到位的办法，到入伙时，按定编人数配齐分公司各类管理人员及各分包单位。

    分公司各类人员按以下程序进入物业现场，但可根据现场条件和实际情况进行调整：

    a.入伙前5０天，任命分公司经理，另配备助理员１人，财务室会计、出纳各１人，组成分公司筹建班子，编制入伙工作方案报公司研究批准后，立即投入实质性准备工作。

    b.入伙前2个月，调派机电管理维修人员进驻施工现场，参与机电设备安装调试的监理工作，填写工作记录，全面掌握物业机电设备的第一手资料。

    c.入伙前1个月，管理层人员配齐，分公司挂牌办公。

    d.入伙前1个月，组建护卫班进驻现场，负责对所接管物业的守卫工作。

    e.入伙前２５天，组建清洁分包队伍，开始对已接收的房屋进行卫生清洁工作。

    f.入伙前10天，护卫三个班的人员配齐、培训上岗。

    g.入伙前半个月，水电维修班正式成立，人员配齐就位。

    3.1.3分公司进驻小区前的工作：

    a. 分公司应要求公司提前派出工程技术人员进驻现场，与地盘的工作人员一起，参与机电设备的安装调试，了解整个楼宇内所装备的设备设施，熟悉各类设备的构造原理、性能；熟悉水、电、暖、气管道线路的铺设位置及走向等，为入伙后的管理、维修养护打下基础。

    b. 由发展商为新成立分公司提供临时办公场所，公公司根据实际需要，拟制定办公用品的采购计划，报公司审批后购置。

    c. 在公司的指导下，和发展商协调，印制收楼、入伙所必须的文件资料和表格，如《装修管理规定》、《XX物业管理服务指南》等。此部分工作最好于入伙前一个月完成。

    d. 根据入伙工作方案，编制分公司员工生活用品采购计划，根据公司审批后订购。

    3.2物业接管中的工作：

    3.2.1分公司要主动与发展商和承建单位联系，协商楼宇交接问题，及时将协商情况汇报给物业公司并在公司领导下组织验收小组。由发展商、承建单位和物业公司三方共同组成联合交接小组，制定验收方案，统一验收标准，商定交接注意事项和交接日期。

    3.2.2准备验收项目表格，物业公司对所接收的建筑物、设备设施，要分别准备充足的验收记录表格。

    3.2.3全面验收交接。验收时须有发展商（地盘）、承建单位和物业公司（含分公司指派人员）三方共同参加，逐项进行验收，填写记录单，每份验收记录单上均须有三方人员的签名，验收记录单一式3份，三方各执一份。对验收合格的项目，列出清单，进行交接，交接双方在清单上签字；对不合格的产品，注明存在的问题，提交发展商和施工单位，限期整改，整改项目必须经每时复验，合格后方可接收，物业公司将税收清单交分公司保存。

    3.2.4对于已经接收的项目，分公司从接收

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