金融危机对各国房地产经营企业目标的影响

　　金融危机，导致全球消费减缓，导致放电产滞销的问题房价一降再降，大量购买者都在观望07年楼市泡沫，导致大量的资金进入房地产经营企业，导致房价攀升，低价也在攀升。就在此时大量地产商高价买了地，可问题是08年的经济危机彻底的粉碎了他们的梦想降价，只有降价，才能避免资金链短缺的问题。可问题是，由于是高价建房，降价的空间实在有限尽管国家出台了很多政策，比如降低地价......可问题是那些没有卖出的房是07年盖的，现在面粉比面包贵，去年可谓是多事之秋，能抗过去的我看没有几个像那些大公司还有希望，小的大势已去，只有国家出面帮忙才能解决此问题，去年人们都在想能活过今年那就是最大的经营目标了。

　　目前中国有关专家提出，中国经济可能要有三至五年左右的调整，而房地产经营市场的调整周期可能会更长。房地产经营企业也要把风险准备在三至五年的区间。

　　国家发展和改革委员会国际经济综合研究室主任王海峰二十八日在北京举行的“二00九中国房地产百强企业研究成果发布会暨第六届中国房地产百强企业家峰会”上提出，中国经济可能要经历三年，甚至五年左右的调整，房地产经营市场的调整周期可能会更长。而在微观层面信贷紧缩的影响随时存在，廉租房和经济适用房的相关政策也会对商品房市场带来一定的冲击。未来房价下跌和房地产经营市场的库存消化也还存在着矛盾。

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉说，经过一年的调整，房地产价格泡沫得到了较大幅度缓解。从去年十二月底开始，许多城市交易量开始显着回升。但从宏观经济环境来看，未来房地产经营企业的发展仍然存在着较大的不确定性，资本市场融资功能尚未恢复，购房者还存在着一定等待观望的情绪。未来房地产经营www.fangxiucai.com开发贷款、抵押贷款的获得也还存在不确定性。

　　建设部政策研究中心副主任秦虹认为，二00八年全国一些大城市房地产经营市场成交非常低迷，北京等地商品房成交面积比二00七年下降百分之四十左右，但二00八年全年商品住房成交面积达到五点六亿平米，比非正常高速发展的二00七年下降百分之二十左右，但比二00六年销售面积还要略高一些。全国大部分城市房地产经营市场存在真实的住房需求，市场购买力不容低估。

　　专家指出，中国房地产经营企业正经历上世纪九十年代以来最为严重的挑战，一些房地产经营企业面临破产，企业应把风险准备在三至五年的区间。而房地产经营市场要走出低迷，提高商品住宅的成交量，需要减轻居民购房的价位负担，提高居民的购房支付能力，企业应主动采取措施降低房价，使其配合当前市场需求的水平。(完)

　　美国金融危机对中国房地产经营企业的影响

　　房地产经营企业引言

　　最近美国爆发了金融危机。正如美国联邦储备委员会前主席艾伦·格林斯潘9月14日所言，美国正陷于百年一遇的金融危机之中，这场危机引发经济衰退的可能性正在增大，将持续相当长时间，继续影响美国房地产价格，甚至将诱发全球一系列经济动荡。格氏这番话并非危言耸听，最近一段时间美国金融业的表现已部分地证实了这一点。五大投行消失三个，余下的两个改为银行控股公司，雷曼兄弟进入破产保护，保险业巨无霸美国国际集团（AIG）已被企业接管，储贷龙头银行华盛顿互惠公司被查封接管。那么，美国为何发生了这档危机，原因是什么，它对中国有哪些启示？这些皆是我们亟待关注的问题。

　　1、美国发生金融危机的基本动因

　　美国是当今世界独一无二的强国，占全球1/4GDP，手握世界货币美元，从来都把在经济、科技、军事领域充当全球老大作为自己最为根本的国家安全战略。但人算不如天算，这次金融危机却愣是在美国发生了。正如美国总统布什所言，美国金融市场无法正常发挥功能，市场信心遭到打击，金融系统有停止运转的危险。情急之下，美国企业不得不巨资救市。那么，这场危机的基本动因是什么？

　　（1）巨额负债下的经济发展

　　在经济增长理论中，索洛以总量生产函数Y＝f（K，L，t）揭示了资本（K）、劳动（L）、技术（t）三者对于经济增长的重要性。无疑，美国有着世界上最快的技术进步，有着蜂拥而至的来自全球各国的优秀劳动力，有着全球最为充裕的资本供给。但问题恰恰在于，在美国社会总投资中，相当部分是靠债务形成的。美国的经济增长2/3靠国民消费，而千千万万的美国人靠债务超前消费。2005年后美国的个人储蓄率不到10%。美国是世界经济强国，但同时也是最大的债务国。在纽约曼哈顿42街和第六大道交叉口，竖着一块很大的电子广告屏幕“国家债务钟”（The National Debt Clock），动态地显示着美国债务总额的上升情况，1996年6月15日某个时点为5141亿美元，并显示平均每个美国家庭承担

　　的债务为6693美元；2008年9月30日（08财年最后一天）某个时点为100247.25亿美元 ，到2008年10月1日（09财年第一天）某个时点又增加了100亿。 美国标榜自己是内需主导的经济发展模式。其中房地产与汽车是美国人内需的重头。但典型的是，美国房屋价格昂贵，超过一般人年收入数倍甚至数十倍，于是金融机构推出了次级按揭贷款，专帮信用记录较差的穷人买房，这就鼓励了透支消费，刺激了需求，带动经济高速运转与持续增长。但这种贷款周期长，占用金融机构大量流动资金，这就不可避免地影响了金融机构的资金周转。在利润动机驱动下，为房贷公司提供二级担保的机构也应运而生。次贷经营机构将一时收不回来的贷款打包，转换为各种形式的债券而推向金融市场，金融机构或个人欣然购买。金融机构回笼资金后又继续放贷。美国准国有的“房地美”和“房利美”（简称两房公司）是次贷债券的最大收购机构，其资金来源也是向资本市场筹集。它又通过发放大量金融衍生工具将风险转嫁给更多的机构和个人。有人估计，“两房”持有的住房或担保的住房抵押贷款总额高达5万亿美元，其中超过3万亿美元为美金融机构所持有，约1.5万亿美元为外国投资人所持有。由此不难看到，美国的经济发展，相当程度上是行走在漫长的债务链条上的，由此整个经济运行就很难真正稳健前行。

　　（2）过度的金融创新导致企业难以有效监管

　　过去若干年里，为满足居民借贷消费和企业融资的需要，华尔街金融机构创造了大量金融衍生产品，把内需泡沫轮番放大。60年代至今，华尔街发明了数千种金融衍生产品，存活下来的也在50多种，其中不少暗含着高风险，经济特别是金融系统中的风险因素自然也就被放大了。熊彼特曾言，“创新是创造性的毁灭”。美国过度的金融衍生产品创新，也就给美国经济惹了麻烦。诸如雷曼兄弟把信用与次贷结合的信用风险转移衍生产品创新即是高风险的金融衍生产品，该产品固然助推了房地产业发展，但由此衍生的2007年上半年的次贷危机，恰恰成为这次百年不遇的金融危机的导火索。道理很简单，这种“鸡生蛋、蛋生鸡”式的债务风险传递一旦超过了某种程度，就不可能不引发金融危机。

　　进一步看，美国、英国、欧盟国家和日本在内的国家和地区占了全球金融资产总额的80%，这其中美国又占大头。一般认为，美国对金融市场的监管是宽进严管。其实很难做到严管。美国全社会围着资本转，金融衍生品的品种多、无节制蔓延、交易量大，大大超出了企业的监管范围和能力。由此，无论是疏于监管，还是难以监管，五花八门的金融衍生产品的游荡、泛滥、蔓延，就可能使金融系统运行的小错误累积而演变成为危机。以次贷危机的形成为例，美国商业银行和住房贷款公司降低贷款条件，向还款能力差的住户发放住房抵押贷款，然后把贷款变为债券（被称为住房抵押贷款支持债券）进入金融市场。投资公司和对冲基金又把它作为抵押品，发行被称为抵押债务债券的金融产品。如此反复发行债券，就出现了抵押债务债券的抵押债务债券，衍生出的金融衍生产品越来越多。保险公司也不甘寂寞，开辟了专门为债券持有者的保险业务。一旦债券价格下跌，保险公司将向债券持有人支付损失，或以债券原价购买所保险的债务。有人估计，

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